前沿拓展：

| PART 1 |

曇花一現的杭州現房銷售的政策源自2017年3月24日。

至2017年8月14日規定取消，僅僅執行了4個多月，前后共計出讓30宗地塊，涉宅用地僅20宗，到2020年基本全面上市，等待了整一個開發周期。

現房項目所見即所得，可以很大程度避免精裝縮水，質量維權，還有交房入住等候時間短的優點。

現房項目也顯著減弱了購房者，特別是剛需群體買房和入住的焦灼等待及買房的艱辛。

2019年現房項目上市3個，都取得了不錯的成績，首個開盤的現房銷售崇賢萬人搖遠洋上河宸章一共636套房子，其中還包括疊墅，共計11587人登記搖號， 5.49%中簽率。

2019年國慶開始登記的都會錢塘曉春城同樣一次性推出793套，盡管是在大學城北和國慶長假，依然有3068戶登記搖號，并全部售罄。

第三個綠都東瀾府一次性推出1368套，數量破了杭州歷史記錄，數倍于常規開盤，6049人登記，22.6%中簽率也還不錯。

這三個都是剛需為主的項目，也都取得不錯的成績。

2020年開盤的首個現房項目艮北新城越秀前灘名邸，與前三個明顯不同的是項目改善性特征明顯。

而更矛盾的是項目毛坯交付，高層38400元/㎡，周邊在售期房如中南棠玥灣，精裝高層均價40400元/㎡，裝標4000元，兩相比較前灘名邸既沒有什么價差，品質又一般，性價比著實不高，成了第一個無需搖號的現房項目。

▲養云靜舍項目效果圖

而預計即將4月底登記，5月初開盤，申花中央豪宅區里的養云靜舍即將成為第二個接受現房檢驗的改善性項目。

那么，杭房建發·養云靜舍會改變改善性現房“滑鐵盧”嗎？

讓我們跟著房叔去看看項目吧！

| PART 2 |

▲養云靜舍配套區位圖

杭房建發·養云靜舍位于申花板塊核心萍水路相交的塘萍路東面，南面緊挨著紳華府，隔塘萍路西面是上尚庭。

▲塘萍路實景

塘萍路向北到底是申花1.0時代的萬家花城和即將開業的7萬方太合商業中心，杭州地鐵換乘王5號線萍水街站，距離僅約200米。

▲太合商業實景

地鐵萍水路站向東一站的和睦站可以換乘地鐵10號線，向西一站的三壩站可以換乘地鐵2號線，妥妥的地鐵房。

▲地鐵5號線

萍水街向西約300米是城西銀泰城綜合體，杭州第一個銀泰城，也是申花板塊起飛的基石。

▲城西銀泰城

塘萍路向南第一個路口是豐登街，再向東是民辦錦繡中學。

▲錦繡中學

錦繡中學再往東約400米是公民同辦的錦繡育才登云小學，自從育才小學入駐，申花的公民辦教育資源和板塊價值一起提升到應有的地位。

▲錦繡育才小學

沿著育才登云小學所在的學院路往南隱秀路向東轉是申花又一個大型時尚類綜合體大悅城，離養云靜舍也就約1.9公里左右，兩大綜合體一東一西。

豐登街轉登云路再轉學院路再向北約1.3公里，有著在建的城北最大的體育公園運河亞運公園。

▲運河亞運公園

往西直線距離約2公里是浙江大學紫金港校區。

▲浙大紫金港校區

周邊配套成熟完善，生活氛圍濃厚。

| PART 3 |

回到項目，養云靜舍是合作項目，操盤的是曾與綠城合作鳳起潮鳴、沁園、西溪云廬的廈門建發。

另一個開發企業是開發過東方潤園、東方御府、東方福邸等經典項目的杭州老牌房企杭房。

▲人行出入口效果圖

養云靜舍整體規劃比較出新，是建發最擅長的新中式風格，新中式高層在杭州還是比較少見，也許會有意向不到的效果。

4棟高層建筑外立面采用高級灰鋁板加首層石材干掛形式，新中式建筑與中式園林組合，師法蘇州傳統園林留園的營造法則，營造出三進九境的意境，項目整體小而精致。

▲效果圖

進門禮儀，經由金水橋，古代皇家禮制重檐廡殿頂門頭，枯山水庭院，最后到達源自西子國賓館的歇山頂式泛會所和中央水池，尊貴禮儀感確實十足。

▲樣板房實景

精裝標準還沒有最終確定，樣板間公示的裝修材料和品牌有摩恩水槽，濱特爾凈水器，西門子油煙機、燃氣灶配洗碗機的組合，高儀淋浴花灑、臺盆龍頭，主衛TOTO智能馬桶，大金中央空調，蘭舍新風系統，威能水電地暖，全屋墻布或墻紙，整體與同檔次樓盤相比還是有誠意和大氣的。

▲樣板房材料僅供參考

| PART 4 |

項目信息

項目情況 →

開發商：杭房、建發

拿地時間：2017年7月3日

拿地樓面價：37509元/㎡

銷售價格：預計54000+（周邊期房54000）元/㎡

車位售價：未定，參考價50萬

車位選購時間及付款方式：未定

| 周邊一手房售價 |

九龍倉·天薈，高層均價54000元/㎡（裝修標準4500 元/㎡）

融信萬科·古翠隱秀，均價54000元/㎡（裝修標準6000元/㎡）

| 周邊二手房售價 |

綠城慧園 2019年12月成交，88.87㎡精裝,成交均價56262元/㎡

東方福邸 2019年12月成交，138.48㎡精裝，成交均價52210元/㎡

紳華府2019年6月成交，88.86精裝，成交均價51315元/㎡

產品介紹 →

項目規劃：4幢高層共約246戶

交房時間：2020年底

房屋朝向：南北

小區物業：建發物業

容積率：2.2

外立面：玻璃+鋁板+涂料

精裝特點：中央空調、直飲水、地暖、新風系統、墻紙齊全

▲目前狀態

規劃配套

| 周邊城市界面 |

北：九龍倉天璽二期、沿河公園

南：紳華府小區

西：萍塘路

東：規劃道路

| 公交交通 |

1、萍水路93、129、227路

2、塘萍路37、53、303路

3、豐登街10、92、372路

| 軌道交通 |

項目北面約200米是地鐵5號線萍水街站

| 周邊商業購物娛樂配套 |

1、項目西北面太合商業綜合體

2、項目西北面約500米處為城西銀泰城綜合體

3、項目東南約1.9公里為大悅城

| 小區代建學校 |

無

| 周邊學校 |

1、項目東南約300米為錦繡中學

2、項目東南面約700米處錦繡育才登云小學

3、西北2公里浙大紫金港校區

| 周邊醫療 |

1、項目南約1.9公里有省立同德醫院

| 運動娛樂 |

1、北面約1.4公里亞運運河公園

| PART 5 |

戶型介紹

▲樓棟戶型

養云靜舍共有1幢小高層，3幢高層，共計246戶，其中小高層6#全為119㎡戶型；1#西邊套、3#除西邊套外全部是129㎡戶型，1#除西邊套、2#全部、3#樓西邊套為139㎡戶型。

約119方三房兩衛邊套→優點：

①三房朝南全明戶型

②主臥帶獨立衛生間、飄窗，兩次臥共享約5.8米大面寬陽臺

③進門處有玄關

④客餐廳側邊及北邊合計約11米超大雙飄窗

⑤U形廚房設計，動線合理

缺點：

①南向兩次臥離公衛較遠

②客廳可能有電梯噪聲影響

約129方三房兩衛邊套→

優點：

①三房朝南全明戶型

②主臥帶獨立衛生間、走入式衣柜、飄窗，兩次臥帶合計約5.8米大面寬陽臺

③進門處有玄關

④客餐廳約6.5米超大飄窗

⑤U形廚房設計，動線合理

缺點：

①南向兩次臥離公衛較遠

②客廳可能有電梯噪聲影響

③景觀陽臺（消防前室）衛生間進入

約129方四房兩衛中間套→優點：

①三開間朝南全明戶型

②主臥帶獨立衛生間、走入式衣柜、飄窗，南次臥和客廳帶合計約6.8米大面寬陽臺

③進門處有玄關

④U形廚房設計，動線合理

缺點：

①南向次臥離公衛較遠

②景觀陽臺（消防前室）衛生間進入

約139方四房兩衛邊套→優點：

①三房朝南全明戶型

②主臥帶獨立衛生間、飄窗，兩次臥帶合計約5.8米大面寬陽臺

③進門處有玄關

④客餐廳約7.2米大飄窗

⑤U形廚房設計，動線合理

缺點：

①南向兩次臥離公衛較遠，景觀陽臺（消防前室）通過公衛進入

②書房略小

約139方四房兩衛中間套→優點：

①三開間朝南全明四葉草戶型；

②主臥帶獨立衛生間、走入式衣柜，主臥，北次臥帶飄窗；

③進門處有玄關；

④次臥和客廳帶合計約5.8米大面寬陽臺；

⑤U形廚房設計，動線合理；

缺點：

①書房面寬略小，書房通景觀陽臺（消防前室）；

②南北兩次臥面寬略小。

| PART 6 |

申花板塊如今已經是“丑小鴨”變鳳凰了，杭州“徐家匯”的稱號在逐漸坐實，城西銀泰城、大悅城兩大綜合體齊聚，地鐵5號線已經部分開通，生活配套全然出現了，區域生活便利程度不錯。

板塊價格在2019年杭州首漲的綠城沁園“鯰魚效應”下，也到了區域未來很長一段時間的價格天花，已經沒有了太多的想像空間。

與杭州未來的擁江發展方向濱江、錢江世紀城、奧體及價格被摁住的未來科技城的成長性相比，申花空間略顯不足。

學區在錦繡育才登云小學加持后，也還不錯，對于自住，挑選品質好的產品，沒有問題，保值增值也是可以基本保證。

養云靜舍有著近享地鐵和綜合體配套及年底交房的優勢，實在的精裝和品質，在5萬級別中或許能夠找到位置。

也或許喜歡中式建筑的不是誰都能夠入手合院、排屋產品，這或許也是個選擇。

房叔還是那句話：投資角度，雙限罩定，短線可能沒有什么機會。

長線看，隨著申花最后的彩蛋華豐產城融合體能夠順利落地，體育公園迎客，產業補充、優質人口集聚、軌道交通優勢顯現、優質教育跟上，中央豪宅區的地位依然穩固。

-END-

文/漁舟 編輯/漁舟

拓展知識：