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前沿拓展：

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一、深中大橋簡(jiǎn)介

深中大橋總長(zhǎng)度為24千米，作為岑溪高速公路的重要組成部分，深中大橋連接了深圳市和中山市。改革開(kāi)放40多年來(lái)，中國(guó)建成了許許多多的跨海大橋，在廣東境內(nèi)的就有南澳大橋和港珠澳大橋等，這些大橋在建成后，都對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。深中大橋作為后起之秀，自然也不例外。

自深中大橋開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)起，就吸引了眾多媒體、市民和投資者的目光。港珠澳大橋的建設(shè)是專注于某兩座或者某三座城市之間的相互聯(lián)結(jié)，而深中大橋則更多的涉及到整個(gè)粵港澳大灣區(qū)藍(lán)圖的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局。為何這樣說(shuō)呢？從深圳角度來(lái)說(shuō)，深圳長(zhǎng)久以來(lái)都想要打通珠江口西岸，勢(shì)必要建造跨海大橋去連接周邊城市，那么就有很多個(gè)方案，其中一個(gè)就是港珠澳大橋雙Y方案，但是被推翻了，于是深圳開(kāi)始著手布局“深中通道”的建設(shè)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，深中通道的建設(shè)也有利于促進(jìn)深圳和廣州兩座超一線城市的聯(lián)結(jié)，分擔(dān)其他線路的擁堵問(wèn)題，深中大橋?qū)⒊蔀槊逼鋵?shí)的深廣中大橋。此外，深中大橋的建設(shè)能夠?qū)⒅榻谖靼兜母劭谕掏铝课辽钲诔隹冢蟠蟠龠M(jìn)深圳市國(guó)際貿(mào)易的發(fā)展，國(guó)內(nèi)電子商務(wù)發(fā)展看杭州，國(guó)際電子商務(wù)發(fā)展靠深圳，很多經(jīng)營(yíng)亞馬遜國(guó)際站的企業(yè)都在深圳、廣州等地，深中大橋的建設(shè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)集群化的發(fā)展具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用。

一、深中大橋的建設(shè)對(duì)中山市房地產(chǎn)行業(yè)的影響

從中山市的角度來(lái)看，深中大橋的建設(shè)其實(shí)是中山市千載難逢的好機(jī)會(huì)。深中通道東接深圳寶安區(qū)，西連中山市橫門鎮(zhèn)，其建設(shè)對(duì)中山市的城市發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

1、中山市的城市劣勢(shì)

中山市長(zhǎng)久以來(lái)都是第一產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，哪怕現(xiàn)在去中山市參觀，映入眼簾的也是大片的農(nóng)田和待開(kāi)發(fā)的土地。這說(shuō)明中山市作為緊挨著深圳和廣州市的城市，其目前的城市化水平并不很理想。之所以會(huì)是這種狀況，跟中山市城市本身的問(wèn)題是分不開(kāi)的。

首先，盡管中山市地處珠三角城市群的中心位置，但是中山市的交通是十分不便利的：沒(méi)有鐵路、沒(méi)有機(jī)場(chǎng)、沒(méi)有深水港，對(duì)于居住在中山市的居民來(lái)說(shuō)，可以在1小時(shí)內(nèi)開(kāi)車或者乘坐高鐵到達(dá)廣州這點(diǎn)交通網(wǎng)絡(luò)就夠了，但對(duì)于一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

因?yàn)槿狈@些基礎(chǔ)的交通設(shè)施，中山市與珠江東岸的聯(lián)結(jié)十分不便。中山市的制造業(yè)很發(fā)達(dá)，中山市有很多制造業(yè)企業(yè)，比如陶瓷制造企業(yè)，這些企業(yè)的規(guī)模較大，面向的客戶群體不僅僅在國(guó)內(nèi)，還有國(guó)外尤其是東南亞、非洲等地，交通的不便利限制了這些企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，中山市的優(yōu)勢(shì)無(wú)法轉(zhuǎn)化為城市化發(fā)展的助力。

其次，除了交通配套設(shè)施不完善以外，中山市的醫(yī)院、學(xué)校建設(shè)是無(wú)法滿足大量人口的需求的。深中通道建設(shè)之前，中山給人的感覺(jué)是一個(gè)佛系的城市，gdp水平一般，高新產(chǎn)業(yè)根本無(wú)法和周邊其他城市相比，珠海有格力，有金山，有魅族，但是中山是沒(méi)有拿得出手的企業(yè)的，這就意味著，中山市沒(méi)有適合這些企業(yè)發(fā)展的土壤，中山市也無(wú)法依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)將中山市迅速提高到和其他珠三角城市同等的高度。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r最能衡量一個(gè)城市的城市化水平高低。從數(shù)據(jù)看來(lái)，自2010年開(kāi)始一直到2016年，中山市的房?jī)r(jià)就一直維持在6000左右，同樣作為珠三角城市的珠海，6年間房?jī)r(jià)漲了兩倍多。中山市的房地產(chǎn)行業(yè)一直在不溫不火的狀態(tài)，一直到2016年，不僅房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲，也不見(jiàn)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的新聞，沒(méi)有人想著去投資，最根本的還是配套設(shè)施的問(wèn)題。

1、深中大橋的建設(shè)對(duì)中山市城市的影響

改革開(kāi)放初期，中山、南海、順德（后并入佛山）、東莞四個(gè)城市被稱作廣東四小虎，可見(jiàn)中山市是有一個(gè)較好的開(kāi)局。上世紀(jì)九十年代，中山產(chǎn)的威力洗衣機(jī)、千葉風(fēng)扇在海內(nèi)外都很出名。隨著整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，中山市目前的制造業(yè)發(fā)展仍然可圈可點(diǎn)，但和其他城市相比，已不具備突出優(yōu)勢(shì)。

深中大橋的建設(shè)彌補(bǔ)了中山市在交通運(yùn)輸上的短板，將更有利于中山市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。首先，中山城市的發(fā)展有一個(gè)致命的缺點(diǎn)就是缺乏人才，中山市的基礎(chǔ)教育很強(qiáng)勢(shì)，甚至可以和廣深兩市的重點(diǎn)學(xué)校相媲美，但高等教育嚴(yán)重缺乏，很多優(yōu)秀的人才都會(huì)選擇留在其他城市發(fā)展，就算買不起廣深的房，也會(huì)選擇在惠州、佛山等地定居。深中通道建設(shè)以后，深圳、廣州、中山交通更為便利了，中山也有機(jī)會(huì)成為定居地而被優(yōu)秀的人才選擇；其次，中山市除了南朗、馬鞍島等地之外，其他地區(qū)的房?jī)r(jià)的漲幅不高，還在廣深白領(lǐng)可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)、地價(jià)、勞動(dòng)力的價(jià)格都比較便宜，能極大節(jié)省成本，不失為一個(gè)好選擇；再次，對(duì)于中山城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，深中通道的建設(shè)能夠促進(jìn)中山的港口與深圳的港口更好地聯(lián)動(dòng)，從而促進(jìn)貿(mào)易又好又快地發(fā)展，中山市的制造業(yè)也有望迎來(lái)新的春天；最后，深中大橋的建設(shè)有利于中山市現(xiàn)代交通綜合運(yùn)輸體系的建設(shè)，中山市能夠更方便地使用廣州、深圳、珠海、香港和澳門的機(jī)場(chǎng)，更方便地使用廣州南沙、深圳鹽田、香港葵涌、珠海高欄四大深水港等現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，這也相對(duì)節(jié)約了地方財(cái)政的支出。

2、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

深中大橋的建設(shè)對(duì)中山市房地產(chǎn)行業(yè)的影響是顯而易見(jiàn)的。

在上文中我們提到，自2010年開(kāi)始，一直到2016年，中山市的房?jī)r(jià)都是不溫不火的狀態(tài)。但是自“深中通道”的概念開(kāi)始提出之后，房?jī)r(jià)便有了上漲的趨勢(shì)，尤其是在近幾個(gè)月，中山市是珠三角地區(qū)的城市中房?jī)r(jià)漲幅最高的。

之所以會(huì)有這樣的漲勢(shì)，最根本的原因就是深中通道的建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃。從政府行為看，中山市是區(qū)域規(guī)劃中重要的一環(huán)，中山市政府也有意通過(guò)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就像中國(guó)大多數(shù)的城市一樣。從購(gòu)房者角度看，在廣深兩市有購(gòu)房需求的人很多，但廣深的高額房?jī)r(jià)使得人們只能退而求其次。在過(guò)去的幾年，東莞、惠州和佛山是炙手可熱的定居城市選擇，但隨著政府限購(gòu)政策的施行以及供需不平衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)再次升高使得購(gòu)房者只能將目光投向其他城市，投資者、炒房團(tuán)的涌入也順勢(shì)推高了一波中山市的房?jī)r(jià)，佛系城市最終也不“佛系”了。

房?jī)r(jià)漲的最厲害的莫過(guò)于馬鞍島和南朗兩個(gè)區(qū)域，也是這兩個(gè)區(qū)域拔高了中山整個(gè)市整體的房?jī)r(jià)，這說(shuō)明大眾對(duì)這兩個(gè)區(qū)域的投資期望值很高。馬鞍島作為深中大橋的前端，被稱作“投資圣地，價(jià)格洼地”，半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)深圳寶安、龍華、南山等區(qū)域，但是最核心的區(qū)域房?jī)r(jià)只要2-3萬(wàn)，比起深圳動(dòng)則8、10萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直太低了。緊挨著馬鞍島的是南朗鎮(zhèn)，一樣為購(gòu)房者所喜愛(ài)。

因?yàn)樯钪写髽虻慕ㄔO(shè)，中山市也涌現(xiàn)了許多新的項(xiàng)目樓盤(pán)，主要集中在南朗鎮(zhèn)，筆者猜測(cè)之所以馬鞍島沒(méi)有這么多的規(guī)劃，主要原因還是馬鞍島面積太小，土地供應(yīng)不足，因此項(xiàng)目都集中在火炬區(qū)、南朗鎮(zhèn)。

那么中山市的房子是否值得投資呢？筆這的觀點(diǎn)是見(jiàn)仁見(jiàn)智，具體問(wèn)題具體分析。

一、中山市的房子是否值得投資

對(duì)于那些工作在深圳，想定居卻買不起深圳的房子的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買房子是剛需，而中山市幾乎是深圳周邊唯一能買到低價(jià)房的城市（在惠州，同樣的價(jià)格只能買坪山龍崗經(jīng)濟(jì)圈等偏僻處的房子，但是在中山，還有很多地區(qū)可以選擇）。中山南朗和馬鞍島的樓盤(pán)廣告都在深圳南山、寶安區(qū)展示，中山的目標(biāo)客戶群體也正是深圳這些區(qū)域有購(gòu)房需求的白領(lǐng)們，可以看出中山想成為深圳后花園的決心。中山市的房子尤其南朗鎮(zhèn)和馬鞍島，可以作為優(yōu)先級(jí)的選擇，地理位置不錯(cuò)，月供也低，中山市的領(lǐng)導(dǎo)在未來(lái)也勢(shì)必會(huì)重點(diǎn)建設(shè)者兩個(gè)區(qū)域，以后的配套基礎(chǔ)設(shè)施只會(huì)更好，既能解決居住的需求，在未來(lái)的升值空間也大，作為第一套房去購(gòu)買，是不會(huì)虧的。

作為投資者買房，南朗鎮(zhèn)和馬鞍島還是不錯(cuò)的選項(xiàng)。中山地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)是深圳市購(gòu)房需求的外溢，很多人覺(jué)得現(xiàn)在政府的調(diào)控政策還沒(méi)下來(lái)，就去購(gòu)買，未來(lái)一定會(huì)有很大的升值空間。隨著深中大橋的通行，以后中山與深圳前海通勤時(shí)間縮短到30分鐘，而更重要會(huì)帶來(lái)一些外溢的產(chǎn)業(yè)。但是投資者們要考慮的是，第一，南朗和馬鞍島的房?jī)r(jià)相比于中山市其他地區(qū)來(lái)說(shuō)真的高太多，是否有虛高的成分在其中我們不得而知；第二，購(gòu)買第二套房會(huì)影響手中的現(xiàn)金流，而實(shí)際上中山市當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)并沒(méi)有這么快就發(fā)展起來(lái)，短期內(nèi)是沒(méi)有人來(lái)接盤(pán)的，未來(lái)的房市不確定性也很大，房子很可能是要長(zhǎng)期持有，沒(méi)還完之前都是負(fù)債，當(dāng)然了，土豪隨意；最后中山的房?jī)r(jià)究竟能不能漲的起來(lái)，最終還得看中山市自己的努力。去年年底，中山市還爆出了“外貿(mào)出口數(shù)據(jù)造假”的事件，說(shuō)明中山市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)上的急切心理，中山市究竟有沒(méi)有能力來(lái)扭轉(zhuǎn)自己的劣勢(shì)呢？但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)中山東部尤其馬鞍島，南朗等地是有價(jià)值的，但是持有的周期需要3-5年。

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