前沿拓展：

這個春節，除了家人團聚之外，所有人最關心的可能就是武漢肺炎。

面對同樣的問題，84歲的鐘南山依然選擇了親自到武漢一線去解決問題，而58歲的管軼，見勢不妙，拔腿就跑。

而對比鐘南山院士在接受白巖松的電視采訪中的發言，我們看到的是一個就事論事、不抱怨、不情緒化、客觀、冷靜地給大家陳述事實，并且在想辦法解決問題的專家。

兩相比較，高低立見。

管軼這個人，可以跑，因為他的家在香港。他說，他已經回到香港了。

而管軼此次行為所表現出來的“精致的利己主義”，恰是如今香港很多問題的根源。

典型的比如香港的高房價。

1997，特首董建華上任之后，面對高昂的香港房價，提出了著眼于解決香港人居住問題的“八萬五”計劃。但是這一有利于香港社會長治久安的計劃，最終卻在一篇游行的反對聲中夭折了。

2002年，香港政府宣布無限期擱置興建新的居屋，“八萬五”計劃中止。香港的房價也一路走到今天的全球第二。

當年，反對“八萬五”計劃的人，基本都是香港的“有房一族”，他們阻止“八萬五”計劃的原因，不為別的，而是擔心這一計劃會導致香港房屋供應增加而讓自己的房子貶值。

哪怕明知道會給社會埋下毒瘤隱患，但是損害到了自己的利益，就不行。

從某種角度而言，今天香港的高房價，是很多精致的利己主義的香港人自己一手造成的。

就在香港人一手終結了“八萬五”計劃的第二年，2003年，非典襲來，香港為此付出慘痛代價。

在非典中，香港一共發現病例1755人，死亡300人，病死率17%；中國內地發現病例5327例，死亡349人，病死率6.6%。

2003年的時候，香港人口不到700萬，內地是13億，人口基數上，內地是香港的185倍，但無論是發病率，還病死率，內地都遠遠低于香港。

這其中的原因是多方面的，但是香港糟糕的居住環境，是一個重要的原因。

非典期間，香港一個19棟樓的小區，就有321人感染，占到總感染人數1755人的近1/5，42人死亡，占到總人數300人的近1/7。

這個小區，就是幾乎所有香港人都知道的小區——淘大花園。

01

淘大花園是香港恒隆集團開發的一個位于九龍觀塘區的私人住宅項目，類似于內地的商品房。

上面這張圖是淘大花園小區的總平面分布圖，從圖中可以看出，小區共分四期建設，一共19棟。

注意看平面圖，一期和二、三、四期有一個非常明顯的不同，那就是后面三期的樓棟，都是一字型排開的，但一期比較特殊，7棟樓是口字型擺布，包圍式的。

根據后來的統計發現，淘大花園小區一共有15棟樓的居民出現了SARS感染的情況。但是從樓棟上看，并不是零散的分布，而是呈現出明顯的規律性。

這個規律那就是，E棟感染人數占小區總感染人數的41%，接近一半。C棟占15%，B棟占13%，D棟占13%。其余的18%分布在另外的11棟樓當中。

也就是說，感染率最高的BCDE這四棟樓占到整個小區被感染人數的82%，這四棟樓，又都是一期的幾棟樓。

和武漢肺炎一樣，非典也屬于呼吸道傳染疾病，病菌的一個最主要傳播途徑就是飛沫，而飛沫主要是通過載體空氣進行傳播。

那么，明白了這一點，稍微懂點物理常識人，結合淘大花園的平面分布圖都知道，為什么一期的樓會成為重災區了。

因為這幾棟樓是口字型、包圍式擺布，攜帶病毒的空氣在這樓棟之間，不能很好地流通，互相阻隔，又交叉互串。

不僅不能流通，還交叉感染，BCDE成為重災區也就在情理之中了。

很多人在選擇戶型的時候，都知道要選南北通透的房子，但估計很少有人注意到，小區樓棟的分布，最好也應該是通透型最佳。

上面這張圖是淘大花園小區E棟樓4-36樓樓層戶型的平面分布圖。

淘大花園一期除了樓棟分布呈現口字型、包圍式分布之外，同一棟樓內部也是由8個戶型組成的包圍式結構。

專業術語叫做——塔樓！

住過塔樓的人都知道，相對于板樓而言，其最大的問題就是采光和通風差，其次是人口居住密度高。

因此，在樓棟分布（口字包圍式）和戶型設計（塔樓）雙重夾擊之下，淘大花園一期不可避免地成為了非典的重災區。

02

BCDE四棟樓中，E棟樓最為嚴重，占整個小區的41%，接近一半。而且，在E棟樓中，樓層越高，患病率越大，最嚴重的是8號房的住戶，這又是為什么？

當時，8號房73%的住戶都被感染，其次是7號房的住戶，被感染的比例是42%。10層以上的屬于重災區。

我們先討論為什么10層以上的高樓層住戶被感染的概率更高。這個相對簡單一些，原因和上面空氣不能很好流通類似。

一期的幾棟樓由于是口字型包圍式分布，空氣左右不能自由流動，那么按照空氣動力學和氣壓原理，必定是螺旋式往上串升，因此，高樓層的住戶，注定被空氣中的飛沫病菌感染的概率要更高。

解釋了高樓層住戶感染率高之后，再看看為什么E棟樓中8號房的住戶73%都感染了。

最根本的原因是E棟樓8號房的住戶，從4樓到36樓，用的是同一根下水排污管道。

E棟樓設計的時候，有8條直立式排污管道，自上而下收集同一個房號住戶家中的污水，包括馬桶、洗臉池、衛生間地漏。其他樓棟也類似。其他樓棟設計也一樣。

后來的化驗證明，除了飛沫之外，人體排泄物是非典的第二個主要傳播途徑。而淘大花園第一個非典患者就是E棟樓8號房的一個腹瀉人員。

8號房4層到36層的住戶，用的是同一根排污管，那么他們的馬桶、洗臉池、淋浴地漏的下水管道都是相通的。

污水雖然是自上而下排的，但是污水中攜帶病菌的的氣體卻是自下而上流動的，而且樓層越高，氣壓差越大，流動性越強。

這也是為什么很多住高層的人普遍有過這樣的經歷：第一，自己沒做飯但是樓下的廚房味道會進入自己家里；第二，衛生間的地漏處、洗臉池那里經常有返上來的臭味。

因此，淘大花園E棟8號房戶型中的第一個感染上非典的病人，通過排污管道，將病菌傳染給了樓上樓下其他8號房的住戶。

回答了8號房住戶成為重災區去之后，我們再看看為什么7號房的住戶離8號更遠，但是感染率比離8號更近的1號房好還要高，要知道1號房和8號房的入戶門甚至都是緊挨著的。

這個問題的答案，依然藏在排污管道中。

仔細看上面的這張樓層平面分布圖，雖然1號和8號房最近，而且入戶門還是緊挨著的，但是，1號房離8號房的衛生間更遠，7號房和8號房的衛生間只有一步之遙。

而且，后面的調查也發現一個問題，那就是E棟樓8號房那根下水排污管道，在4樓由于老化出現了裂縫。

由于裂縫的存在，排污管道里面的氣體從裂縫出來之后，影響最大的當然是離8號房衛生間最近的7號房了。

從戶型平圖可以看出，7號房餐廳的窗戶，衛生間的窗戶，一個臥室的窗戶，都緊挨著8號房的衛生間，也就是緊挨著下水排污管。

這就能解釋為什么7號房住戶感染率比1號房嚴重了。

03

前面說到，淘大花園一個小區的患病人數，就占了全香港的18.2%，病死人數占到14%。那么為什么這個小區會成為全香港的重災區呢？

一個重要的原因，就在于淘大小區超高的容積率導致的高人口密度，而無數的事實證明，高密度的人群聚集區，歷來都是疫情的重災區。

淘大花園小區一共有19棟樓，對于內地見慣了幾十棟上百棟大小區的人們而言，這不算什么，但是別忘了這是在香港，由于土地的嚴格控制，19棟已經屬于大型小區了。

淘大花園一共有4896個單位，也就是說有4896戶。按照一戶3人計算，也差不多15000人，屬于萬人聚集的大小。實際住戶應該在20000人左右。

從百度百科介紹可以看到，淘大花園是高密度小區，但比較遺憾沒有查到容積率是多少，因此這個高密度到底高到多少，沒法給出具體的數字，但是我們可以直觀地感受一下。

上面兩張圖，是淘大花園的外觀圖，這密度，估計沒幾個人見過比這容積率更大的小區了。

下面這張圖，是號稱亞洲第一神盤的貴陽花果園小區，容積率6.8，已經屬于罕見的超高密度小區了。

肉眼可見，花果園每棟樓之間至少還有一定空間，而淘大花園樓棟之間幾乎不留什么空地，就像一根根竹子一樣，密密麻麻插在那里。

目測淘大花園的容積率，比花果園還要高，應該接近10。

這里面還有一個細節，就是淘大花園小區從1980年開始建設到1987年才全部建成。就19棟樓，居然分了4期，歷時7年才建好，香港地產商那種拿著土地擠牙膏式的開發模式，可見一般。

李嘉誠等香港地產商到內地拿地之后龜速的開發模式，比這甚至有過之而無不及，北京一塊地，二十年都沒開發完。

只能說，香港地產商囤地的德行，到哪都改不了。

同時，和淘大花園超高的容積率、建筑密度對應的，是戶型的超小、迷你。

淘大花園戶型建筑面積在371呎至607呎，主力兩居室的戶型面積在480呎左右。注意，這里是呎，不是平方米。一呎大概是0.09平方米。

也就是說，淘大花園的480呎的兩居室，建筑面積換算成平方米的話，是43平米。

在內地，除了loft之外，住宅里面有幾個人見過建筑面積43平米的兩居室？43平米，一居室都局促擁擠。但是香港人做到了43平米造兩居，還造成了主流。

上面幾張圖，就是淘大花園兩居室的廚房、衛生間、臥室的樣子，感受一下。洗衣機都放到燃氣灶下面了。

不能說是鴿子籠，但比鴿子籠似乎也好不了多少。

小區是容積率超高的高密度小區，戶型是迷你型超小戶型。人群聚集，通風不佳，設施陳舊，這樣的地方，不成為非典疫情的重災區，難道會是深水灣？

淘大花園屬于香港的低端住宅小區，其所在的觀塘區也屬于香港比較落后的區。放在北京的話，基本屬于五環開了。

但就這樣，目前淘大花園480呎的兩居室，售價也要650萬港幣左右，折算成人民幣，大概是13萬一平米。

北京五環外的低端住宅小區，如果賣到13萬一平米，能想象是個什么樣的情況？

前段時間，大灣區對港澳居民放開政策，每戶可購買一套住房，很多人解讀為“托市”，但我更愿意理解為，這是為年輕一代香港人，特別是認同內地的，在香港無房的年輕人留的一條退路。

04

無論是非典疫情中的淘大花園，還是這次的武漢肺炎，如果說對于購房人而言有什么啟發的話，那就是盡量避開：電梯高層塔樓。

尤其是那種獨棟的、小開發商建設的高層塔樓小區。如果你打算長期居住的話，盡量不要買。如果你就是出于投資投機考慮，不自住，就想著過幾年賣了賺差價，當我沒說。

因為高層塔樓面臨著三個問題，是沒法解決的，至少在未來三五十年，是無解的。

第一個問題就是火災。火災對于高層建筑而言，就是致命的噩夢，目前的消防技術，只能處理15樓，大概就是50米以下的大火，15樓以上，基本只能讓大火自燃自滅。

倫敦一高層建筑著火

注意消防水槍位置

第二個問題是人禍。高層塔樓，一棟樓，以28層計算，一層8戶，每戶4人，那么一棟樓大概住1000人。因此，你在做好自己的事情的時候，更多是祈禱你的鄰居，尤其是樓下的鄰居，不要是一個怪人。

有人為了自家住的舒服，甚至在裝修的時候，都敢把承重墻給砸了。

第三個問題是公共設施的老化和破壞引發的后續問題。和多層住宅相比，高層建筑涉及到大量的公用部位和公共設施，比如電梯、樓道、外墻，供水、供電、供氣。

由于大家普遍的心理，公共設施要想所有人平攤出錢維修維護，其難度，不說比登天難，也差不多和登珠穆朗瑪峰有的一比。

非典時期淘大花園E棟樓污水管道老化破裂，就是一個典型的例子。

在可以預見的未來十五年左右，各個城市高層建筑由于公共設施老化造成的問題將大面積出現，到時候如何處理這些問題，將是一個非常棘手的問題。

當然，高層住宅還有一個隱患就是疫情的問題，前面已經分析了，不再啰嗦。

而對于政府端而言，則應該考慮怎么增加有效的土地供給，怎么讓市場提供更多高品質的住宅，至少別引導、鼓勵建淘大花園那樣的房子，不僅住者無尊嚴，對社會而言，還后患無窮。

05

現在流行一個詞，叫血統。

在住房上，其實業內也有一個默認的等級劃分，那就是獨棟別墅＞聯排別墅＞多層洋房＞小高層住宅＞高層住宅。作為以居住需求為主的購房者而言，基本按照這個順序購買就行。

至于投資性購房和特殊性景觀購房（比如上海黃浦江邊的江景房），則是另外一條線考慮的問題，這個規律就不適合了。

但總的來說，香港最貴最好的房子在半山，不在維港。美國最好最貴的房子在比弗利，不在曼哈頓。

而香港的半山和美國的比弗利，都沒有高層住宅。

拓展知識：