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奧園集團介入后，翠微村改造加速。資料圖片

珠海最大城中村翠微村拆違，廣州中心區最大城中村瀝滘村復建安置房開工，深圳最大的城中村之一白石洲動工……

今年上半年以來，隨著珠三角一大批停滯已久、規模巨大的城中村改造項目迎來突破性進展，廣東的城市更新工作也正式進入發展快車道。南方日報記者從日前公布的廣東“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）中看到，到2021年，全省至少新增實施舊改23萬畝、完成15萬畝，其中超八成新增面積在珠三角。

不過，廣東省自然資源廳此前調研發現，不同主體利益協調難、未形成強大合力，依然制約著廣東舊改實施效率。為此，該部門已建立起系統性的激勵倒逼機制，以求為下一步的工作突破掃清路障。

利益錯綜復雜致舊改停滯多年

幾個月前，廣州正式批準《冼村地塊控制性詳細規劃》公布實施，標志著珠江新城最后一個城中村舊改項目進入全面攻堅階段。這座曾經被喻為羊城最難改造的城中村，自2010年啟動以來，至今仍有部分業主未能與開發商保利地產就補償安置問題達成共識，導致項目進展緩慢。

地處珠海繁華腹地、有著700多年歷史的翠微村，因為同樣的利益協調困難，項目從2000年開始一停便是十幾年。不過，比冼村幸運的是，2016年8月，該村簽約引進奧園集團作為前期合作企業以后，城市更新工作便一直有序開展。2018年8月，奧園正式成為翠微村城市更新項目開發企業，當年12月下旬，翠微啟動拆違工作。

記者了解到，作為珠海歷史最久、規模最大的城中村之一，翠微村的改造呼聲一直十分強烈，其布局混亂、設施薄弱與環境惡化，已遠遠滯后于城市發展的步伐。

在廣州，類似的村莊則多達200多個。與舊廠房、舊城鎮項目不一樣的是，城中村違章、違規建筑更多，產權更亂，利益主體更散。每一座城中村都可說是“臟亂差”的代名詞。對一座城中村進行改造更新，往往意味著高昂的綜合成本和不可確定的投資風險。像占地面積達34.4萬平方米的珠海翠微村，總投資便高達150億元。

而根據廣東省有關部門的匡算，2019年至2021年，全省“三舊”改造項目需要投入資金高達5000億元以上，其中政府財政只能投入約15%，另約85%則要靠社會投資來解決。

不過，相比巨額的投資成本，業內人士普遍認為最難的是妥善處理與舊改相關的那些錯綜復雜的利益。尤其是近幾年立項的這些舊村改造項目，幾乎每一個都是難啃的硬骨頭。

企業期盼政府繼續釋放政策紅利

有專家指出，政府對舊改項目“協議搬遷”過高的簽約比例要求，一直在拖城市舊改的“后腿”。盡管過去十年，廣東已經在城市更新領域探索出了多種創新合作開發模式，但仍未能攻克一些客觀存在的難點和堵點。

相比改造入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重等問題，土地征拆難似乎更能觸及開發商的痛點。在今年9月廣東“舊改”19條新政出爐之前，部分城市一直沿襲著舊屋權利人必須簽約率達到90%或100%才能啟動拆遷的規定，導致許多實力雄厚的房企面對村民的漫天要價，寧愿選擇知難而退。

“實際上，在2018年以前，珠三角的舊改項目已處在一個進展相對緩慢的狀態。”一位廣州的干部告訴記者。廣州共有城中村272個，居住人口達680多萬，約占全市的1/3。2018年上半年全市已批舊村全面改造項目不到50個。截至去年底，真正有效動工的項目占比并不算多。正因如此，廣州不得選擇將村民改造意愿強烈、條件成熟的城中村及時納入年度計劃，優先實施改造。

利益協調難、運營成本高，不僅容易讓項目難產或爛尾，還可能導致開發商對已經啟動的舊改村莊“挑肥揀瘦”，只把那些簽下來、經濟價值更高的地塊列入改造對象，剩下的邊邊角角則成為灰色的地帶繼續維持臟亂差的現狀。

當前，在新增用地指標日益緊張的背景下,以向存量要發展為目標的“三舊”改造，已經被納入粵港澳大灣區城市發展的重要議程。

“隨著行業進入存量時代，城市更新也成為房地產行業的重要戰場。奧園目前在大灣區及其他地區便擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建筑面積約1600萬平方米。”奧園集團相關負責人表示，城市更新實施上仍然存在差異性較大的歷史問題。政府一方面要加強民眾和金融機構等多方參與，另一方面也要以實施為導向，制定適配當地需求的“政策工具包”，提供關于公共利益平衡的實施路徑，充分調動實施主體的主觀能動性。

建立系統性的激勵倒逼機制，無疑已成為廣東舊改制度創新的必由之路。

系統性的激勵倒逼機制助舊改提速

根據廣東今年推出的舊改新政，從今年起，全省各地要完善土地收益分配政策規定，制定農村集體土地上房屋搬遷補償安置具體規定，加大財政獎補力度，落實改造項目稅費優惠政策，加大金融支持力度，建立倒逼促改制度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士便認為，新政出臺的一系列新機制，通過優化利益分配，對促進市場打破目前一些項目的僵局會有明顯作用，同時降低了項目的參與成本，也有利于鼓勵更多的社會資本進入參與城市更新。

事實上，除了奧園之外，廣東的萬科、碧桂園、時代和富力等房企近年在舊改方面均有重點布局。譬如曾經參與廣州首個城中村項目獵德村改造的富力，截至今年上半年簽下城市更新項目便超過60個，規劃總建筑面積逾6000萬平方米。

在奧園集團看來，城市更新實施過程中，企業遭遇的難點堵點可能非常多，這對開發商是嚴峻考驗要推進各方利益協調，一定要掌握政策規定和走向，注重各方利益平衡，注重社會和諧和貢獻。在成功改造梅溪村舊工業區為珠海奧園廣場后，該公司僅在珠海布局的優質城市更新項目便已有約10個，廣州荔灣、番禺、南沙、花都、增城以及深圳、佛山、東莞、環北京、西安、南寧等全國核心城市舊改項目也在有序快速推進，實現了“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”三類改造全覆蓋。

在廣東省“三舊”改造協會規劃與設計專委會主任委員馬向明看來，廣東已經進入了城市更新的時代，各大房企都希望搶占這塊大蛋糕。但是，城市更新不僅僅是舊建筑、舊設備的翻新，而是要走向融合社會、文化、經濟和物質空間為一體的全面復興和綜合更新。

“不能把舊改項目當成一般的房地產項目來理解，而應該通過城市更新，讓參與者共建健康品質人居，共享公共配套服務，共贏利益增長目標，共推城市高質量發展。”奧園集團相關負責人也表示，作為城市更新建設者，奧園已形成一套包括規劃設計、投資合作、拆遷回遷、開發建設、運營服務等成熟的運作模式。該公司充分整合“體育、教育、健康、文旅、商業、電商、金融、科技”八大復合產業優質資源，堅持促進城市更新片區生產、生活、生態空間有機融合。像珠海的梅溪舊改項目珠海奧園廣場，僅用三年時間，改造成為集購物、休閑、游樂為一體的大型城市商業綜合體，有機組合逾10萬平方米購物中心及風情商業街，近14萬平方米寫字樓，極大改善了城市面貌，完善城市功能，提升城市經濟活力。開業兩天人流量突破30萬；創造就業崗位逾千個，并將陸續創造超萬個崗位，帶動大眾創業就業，項目在更新改造后對當地發展提供持續的產出，實現了政府、企業、村民共贏。“只有以人為本，因地制宜、共建共享、利益共贏，才能在社會上形成強大合力，推動項目發展得又快又好。”

南方日報

金色年華花園

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效果圖金色年華花園基本信息 單價 待定 產權年限 70 區域商圈 火炬開發區 戶型 二居室(100.00㎡)三居室(115.00㎡)三居室(125.00㎡) 收房時間 預計2021年12月二期交樓 開盤時間 2019年8月17日19#加推

動態：金色年華花園目前在售12#、15#、19#建面85-117㎡三至四房園景單位，交通地段優越，戶型方正實用，帶裝修均價約19500元/㎡，9月21日推出天璽283㎡大平層，價格尚未公布，敬請關注。小區內設計兒童游樂區、青年健身區、老年人健身康復區、萌寵樂園等等。詳情請咨詢售樓處為準。

項目簡介：金色年華花園項目位于中山市東區與火炬開發區交匯處，周邊市政配套設施完善，資源豐富，寫字樓、大型商業及綜合體云集。項目坐擁中山路、博愛路兩大城市主軸，交通便捷。項目總占地約346畝，一期開發約159畝，建筑面積約495495.14平方米，共2852戶。金色年華是繼水木年華之后的“年華系”升級巨作。金色年華站在城市開拓者與建設者的角度上，洞察城市社交新訴求，預見新社交時代即將來臨，全新多元會客平臺——【城市會客廳】，讓居住回歸到人與人面的社交模式，引領城市新社交時代，讓社交在有溫度的空間里得以回歸本真。金色年華【城市會客廳】集優雅入戶大堂、浪漫咖啡廳、品味茶室、紅酒品鑒、桌球室、影音室、樂趣秋千庭院等于一體，尊享商務會客、派對、親子休閑等多功能私家禮遇生活場。灣區，金色年華。在粵港澳大灣區建設第四大灣區的時代背景下，金色年華立足灣區幾何城市——中山市，打造灣區之上的生活體驗，將灣區、交通、城市、生態、品質等融匯一體，用悅·灣區、悅·交通、悅·繁華、悅·品質、悅·生態、悅·服務六重悅章闡釋金色年華人居新高度，以傳世的品質，開創城市金色生活新標桿，用細節締造金色人生的星級禮遇。

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名豪花園

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效果圖名豪花園基本信息 單價 均價11000元/平方米 產權年限 70 區域商圈 沙溪鎮 戶型 四居室(139.99㎡)二居室(84.41㎡)三居室(120.13㎡) 收房時間 預計2020年12月底交樓 開盤時間 2019年9月5日加推8#

動態：名豪花園9月5日已加推8棟新品，主力戶型為建面約84-120㎡二至四房，均價11000元/㎡，詳情請咨詢售樓部。

項目簡介：名豪花園項目雄踞中山城區西部，博愛西繁華地段，毗鄰吉之島、星寶兩大商圈，繁華近在咫尺。項目位于沙溪行政服務中心區，行政服務機構、三甲醫院、百畝生態公園、重點學府資源環繞，衣食住行一應俱全。港式奢華風格設計，致敬峰層人士，雙層花園住宅，空中花園泳池，打造城市精英會客廳，自帶萬平風情商業街，締造博愛西都市精英人居典范。

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瀚康首府

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效果圖瀚康首府基本信息 單價 待定 產權年限 70 區域商圈 南頭鎮 戶型 四居室(103.00㎡)三居室(86.00㎡) 收房時間 開盤時間

動態：瀚康首府銷售中心已盛大開放，主力戶型為建面約86-109㎡N＋1高拓空間戶型，正接受誠意登記，具體開盤時間及價格待定。詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：招鑫首府項目，由深圳瀚康控股集團投資開發，亦是瀚康集團首次進駐中山。項目占地約4萬㎡，建筑面積約10.5萬㎡；身處軌道交通高速發展繁榮的時代，項目距城軌南頭站僅300米，通達廣珠深，執掌大灣區；項目兩公里內包攬金盛隆購物廣場、穗西市場等6大綜合商業體和南頭公園等4大公園景觀，便利生活觸手可及。招鑫首府項目旨在打造成為城市精品住宅，綠化率約40%，享受繁華里的高端人居生態圈；主力戶型是86-109㎡戶型，擁享6.2米超大景觀陽臺，戶內空間結構南北通透，以舒適、和諧、尊崇的姿態擁抱生活。府藏繁華，人居典范，打造集城市居住、商業配套、休閑舒適為一體的新宜居地。

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龍湖·春江紫宸

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效果圖龍湖·春江紫宸基本信息 單價 均價15500元/平方米 產權年限 70 區域商圈 小欖鎮大信順昌 戶型 四居室(135.00㎡)四居室(116.00㎡)三居室(99.00㎡) 收房時間 預計2021年6月1#、2#、7#收樓 開盤時間 2019年9月15日首期開盤

動態：龍湖·春江紫宸已于9月15日首期開盤，現在售1#、2#、7#建面約99-135㎡墅級平層單位，戶型方正實用，毛坯，均價15500元/㎡。預計2021年6月收樓，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：龍湖·春江紫宸是龍湖集團首進中山開篇之作，項目傲居小欖城心中軸升平東路，鎮政府旁，海港城、大信新都匯地標商圈咫尺之間，升平小學等7所學府環伺，優渥城市萬千繁華；俯瞰龍山、江濱兩大生態公園，與自然為鄰，擁享自然生態大境。項目總占地：36834平方米，總建筑面積：148317.72平方米，共規劃7棟高層，以全國第31座“春江系”TOP系鉅作，造極欖心。園林打造上，汲取小欖“菊花金瓣”文化元素，提取菊中之王“鳳凰振羽”靈感，一脈相承“中魂西技”理念精髓，復刻“鳳凰”元素，并融入獨具匠心的五維園林，重著“一軸一環九境”的現代園林大境，通過對景、借景、框景、花木等造園手法，營造一幅“鳳隱九境”的至美畫卷，打造小欖人居新高度。

保利碧桂園領秀海

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效果圖保利碧桂園領秀海基本信息 單價 待定 產權年限 70 區域商圈 南朗鎮 戶型 三居室(120.00㎡)三居室(105.00㎡)三居室(93.00㎡) 收房時間 預計2020年12月二期交樓 開盤時間 2019年6月8、9#加推

動態：保利碧桂園領秀海目前在售建面約83-138㎡三四房海景洋房，均價為17000-18000元/㎡左右，全屋定制，拎包入住，戶型方正實用，采光通風良好，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：保利碧桂園領秀海項目位于粵港澳珠江西岸經濟帶樞紐、珠海唐家高新區與中山翠亨新區雙特區，由央企保利聯袂千億碧桂園共同鑄造，定位為面向深中珠的灣區領秀級作品。項目扼守深中通道、港珠澳大橋正前排，2公里內覆蓋輕軌、高速、港口全時空交通，縱享灣區經濟直接紅利。項目坐落偉人孫中山故里翠亨新區國際旅游區，領享千億級大城規劃，飽覽57公里海岸線、近萬畝紅樹林濕地公園，更有中山紀念、紀念名校簇擁。項目總建筑面積47萬㎡，總戶數3260戶，其中人才公寓戶數460戶，是保利5.0全生命周期居住系統首落中山的示范性項目。景觀會客廳、健康泳池、寵物樂園、親子樂園和康體樂園等八大園林組團，81-136㎡全生命周期裝修奢品，將從適老、適幼的全齡關懷，為灣區人民帶來呵護一生的舒居體驗。

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天明海怡灣

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效果圖天明海怡灣基本信息 單價 待定 產權年限 70 區域商圈 西區 戶型 三居室(135.00㎡)三居室(130.00㎡)三居室(111.00㎡) 收房時間 預計2020年8月1#交樓 開盤時間 2019年4月中旬1#加推

動態：天明海怡灣目前在售1#、5#建面約79-135㎡二三房單位，江園雙景，戶戶設計弧形陽臺，毛坯均價15000-19500元/㎡，岐江公園旁，預計1#將于2020年8月交樓，5#將于2020年4月交樓，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：天明海怡灣項目，一線南向江景大宅。闊綽弧線外飄陽臺，一步飽覽醉美江景。18年天明地產匠心巨作，總共規劃有6幢住宅，共668戶，主力戶型為79-166㎡二至四房。70%戶型朝南向，且均帶超大弧形陽臺，視野開闊明朗，享一線南向江景景觀。毗鄰中山名片之一岐江公園，清風信步即可抵達，開啟濱江公園生活。

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