前沿拓展：

佘山，位于上海市松江區，是上海的后花園；

佘山作為上海著名市郊風景區；

現位于佘山國家森林公園；

佘山上有著名的天主教朝圣地—佘山圣母大教堂；

看看佘山的風景確實還是挺不錯的；

不過現在關于“佘山”的名字倒是蠻多的

比如：國貿佘山原墅、佘山望！

再說主角之前先聊聊本文的配角：國貿佘山原墅

2019年7月10日由廈門國貿競得；

占地97206.5㎡，容積率1.05，建筑面積102066.8㎡；

項目需要拿出15%住宅作為公共租賃用房無償移交給政府；

需要拿出5%住宅作為保障房同樣無償移交給政府；

項目容積率為1.05，一看便知未來是低密度社區；

關于容積率，網上有各種各樣的解釋，看起來頭疼；

從近兩年的項目來看：

崇明項目的容積率一般在1.01；

物業類型一般為聯排、疊加或者洋房；

洞涇2021年土拍香港興業競得項目

容積率1.01；物業類型差不多；

泗涇同濟晶翠：容積率1.2；已經交付；

物業類型為疊加+8層洋房；

容積率1.2，若整個社區做成純洋房的話，那會很舒服

不過房企不會做；一切都是貨值最大化！

通常情況下：

容積率1.5-2.0之間是都可以做高低配的:

高層/小高層+洋房/疊加；

如“金地豐盛道”，容積率2.0；物業類型：高層+疊加；

還是貨值最大化！

回過頭繼續看國貿佘山原墅：

首次開盤2020年10月22日

推出房源：

疊加85-105㎡，248套；去化104套；

聯排共56套：聯排135-141㎡40套；聯排155-169㎡16套；

聯排共去化46套；

疊加（精裝）備案價48000元/㎡；

聯排（毛坯）備案價55730元/㎡；

整盤去化率49%，疊加去化率42%，聯排去化率82%；

第二次開盤時間為2021年4月，開盤去化100%；

市場真好，不然賣的很難受。

聯排是送地下室；4層的疊加，下疊是送地下室的；

產品力比較一般！

而且此項目疊加產品空間感較差，體驗感不太好；

再看看裝修配置：

方太（油煙機、燃氣灶）、科勒衛浴、摩恩水槽；

威能地暖、日立中央空調；

這些都是正常不過的品牌;

而且同等品牌中，可能也選的是中下等；

但新風系統也不貴呀，為什么不裝一個？

作為房企，一般都有自己集團統一采購的價格。

回到本文的主角—佘山望

買房是人生大事，那是真金白銀幾百萬上千萬地砸進去的；

無非是幾個方面考慮的：

區位；配套；交通；

潛力；產品；價格；

沒有不能成交的產品，只有成交不了的價格！

一、區位

從區位圖上看，項目好像距“辰山植物園”比較近；

為何不叫辰山植物園望呢？

項目距9號線“洞涇地鐵站”約6公里，出行主要靠車行；

不過看國貿佘山原墅的客戶主要是松江本地為主

無所謂了；

二、配套

對于尋常老百姓，配套無非是生活配套和教育配套；

下面是地塊控規

1、教育

項目旁邊留有教育用地，目前規劃階段，你懂得；

旁邊的國際學校，私立的；

2、商業

至于商業，看看對面綠地海珀佘山下面有沒有沿街商鋪；

不過現在年輕人網上買菜買生活用品就夠了；

對于那些大型商業廣場，來看看車程和距離：

深坑酒店、歡樂谷、佘山高爾夫等休閑娛樂配套等.......

和我們關系大嗎？

這些只是錦上添花，圍繞普通人的還是柴米油鹽醬醋茶！

這些高端的休閑配套只是偶爾去體驗一下，能天天去？

只是這些離項目本身位置相對近點而已！

3、醫療

小病去小醫院看看就行了；大病就去大醫院好好看看；

距項目較近的，看看車行距離；

佘山鎮社區衛生服務中心；

松江區婦幼保健院；

上海市第一人民醫院(南院)；

三、產品

剛說了容積率，產品基本上就是別墅；

地塊規劃要求：

限高18米；保障房占住宅面積5%，無償移交；

可售住宅裝修比例要求：50%；保障房要全部裝修；

中小套型住宅建筑面積比例：

不得低于住宅總建筑面積的 60 %；

可以這么說：

項目高度不能超過18米；

可售的住宅，精裝修交付的比例必須達到50%以上；

整個項目住宅，中小套戶型最低是60%；

那么中小套戶型是怎么規定的呢？

多層住宅建筑面積不大于90㎡

小高層住宅建筑面積不大于95㎡

高層住宅建筑面積不大于100㎡

所以，這就是為什么疊加是90㎡，精裝修交付的原因！

疊加產品反正都是90㎡，戶型覺得可以，預算夠，就行；

聯排產品就是地上三層，地下一層；

至于贈送，一般別墅就是送地下室、露臺、一樓送花園；

但是露臺能封嗎？花園能自己用嗎？交付后還得看物業！

四、價格

21年以來，所有出讓土地在土地合同中都規定“房地聯動價”；

本地塊（佘山望）房地聯動價5.1759萬元/㎡！

什么意思呢？

項目開盤時，整盤均價會參考這個“房地聯動價”！

至于疊加和聯排這兩種產品的價格

怎么來湊這個5.1759萬元/㎡？

那就看房企如何做一房一價表。

五、交付

交付？交付不了嗎？這是個很好的問題！

自從恒大暴雷之后，保交付是首要問題；

畢竟今年買的房子，預計24年才能交付。

新聲君記得2021年6月28日：

杭州雅創企業管理有限公司競得該地塊；

通過查“杭州雅創企業管理有限公司”的控股股東：雅居樂

但是看宣傳頁，怎么會有新城控股和旭輝呢？

近期網絡上關于雅居樂和新城控股很多消息；

什么停工了、大規模裁員的，很多很多。

買房不易且行且珍惜！

拓展知識：