京城雅居(北京京城雅居)

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我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，目前已為10000人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話(huà)的自己人！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

關(guān)注“北京房姐” 微信公眾號(hào)，加入知識(shí)星球"北京買(mǎi)房" 進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)。以下精華問(wèn)答來(lái)自北京房姐知識(shí)星球。

提問(wèn)：你好，房姐！本人疑問(wèn)去下：1.現(xiàn)金400左右，大連一套100平房產(chǎn)市值約在250左右，出售中。有過(guò)貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價(jià)在600-800間的是否合適？2.有些新盤(pán)信息如亦莊首創(chuàng)遠(yuǎn)洋天著或未來(lái)科技城周邊，有投資價(jià)值嗎？3 .如選擇二手，參考區(qū)域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個(gè)板塊更有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？4.看上幾個(gè)次新，金地名京loft. 76平，700-720；萬(wàn)科星園，天暢園，國(guó)美第一城，天鵝灣loft,東壩的首開(kāi)常春藤，酒仙橋的麗都壹號(hào)，哪個(gè)更合適些？謝謝！

回答：總價(jià)600-800需要挑區(qū)域找性?xún)r(jià)比盤(pán) 投資不要碰 800左右主看望京、酒仙橋、九龍山、雙井，這幾個(gè)都不錯(cuò) 天鵝灣有輕微溢價(jià)不過(guò)也可入 國(guó)美第一城整體更穩(wěn)妥， 其他都溢價(jià)

提問(wèn)：美麗智慧的房姐，請(qǐng)問(wèn)惠新西街老破大世紀(jì)嘉園等5.5均價(jià)四居1000萬(wàn)以?xún)?nèi)全下來(lái)，和亞運(yùn)村老破大歐陸經(jīng)典等5.5均價(jià)四居1300萬(wàn)以?xún)?nèi)全下來(lái)，哪個(gè)更值得入手？通勤相差不太多，不考慮使用學(xué)區(qū)，但是有學(xué)區(qū)加持升值空間是不是更好？

回答：世紀(jì)嘉園2000年的老大樓，不破，保養(yǎng)維護(hù)比較好 。歐陸經(jīng)典在亞運(yùn)村周?chē)w溢價(jià)，老破大不建議入手。 從價(jià)格上，我認(rèn)為世紀(jì)嘉園值得更貴，選籌也最優(yōu)先。具體也要結(jié)合你的選籌來(lái)看。

提問(wèn)：房姐好，夫妻目前住在東五環(huán)五方橋附近一套175大三居，戶(hù)型不錯(cuò)但周邊配套社區(qū)環(huán)境不好想置換高品質(zhì)樓盤(pán)，改善自主為堅(jiān)固保值；目前和父母名下均沒(méi)有購(gòu)房名額了只能先用親戚stsd名額，考慮總價(jià)1400，賣(mài)一套133平兩居天鵝灣，特殊偏好：大戶(hù)型大面寬，位置三四環(huán)左右，品牌樓盤(pán)無(wú)學(xué)區(qū)要求，夫妻在朝陽(yáng)上班；看了一圈房子最后把范圍放在南四環(huán)新宮泰禾金府大院和中糧天悅壹號(hào)。糾結(jié)兩個(gè)點(diǎn)：1.目前的形勢(shì)賣(mài)方換房的手續(xù)及額外費(fèi)用(貸款利息\/過(guò)戶(hù)\/裝修等等，需要額外付出五六百萬(wàn))，是否值得置換；2.如果出手泰禾小區(qū)密度和園林精致，中糧175戶(hù)型很贊，樓位置樓層差不多情況下泰禾貴二三十萬(wàn)，怎么選呢？急求指教[抱拳]

回答：垡頭豆各莊，我能想到的175三居就只有京城雅居。 這個(gè)小區(qū)非常孤立，只有一根輔路下來(lái)印象非常深刻，連到未來(lái)豆各莊地鐵都相對(duì)困難，小區(qū)又是大戶(hù)型，4.5往上的價(jià)格未來(lái)出手無(wú)論是價(jià)格還是流動(dòng)性都有困難。 天鵝灣不賣(mài)，可以買(mǎi)； 泰禾金府大院，中糧天悅壹號(hào)都非常差，再三回避。

提問(wèn)：房姐，您好。 先介紹下本人狀況：我與愛(ài)人各有外地房貸記錄一次，北京無(wú)房，我外地戶(hù)有北京5年社保個(gè)稅，愛(ài)人北京集體戶(hù)。目前孩子以愛(ài)人西城集體戶(hù)在西城小學(xué)中，租住學(xué)校附近，為了孩子方便6年內(nèi)不打算搬家，月租8500?，F(xiàn)手頭現(xiàn)金300，希望北京上車(chē)一套，買(mǎi)了直接出租，房租可抵付部分房貸，所以投資為主。 問(wèn)題： 1、看哪一片哪些小區(qū)能在購(gòu)房路上少走彎路？月供不超過(guò)1萬(wàn)5，總價(jià)多少的合適？ 2、如果考慮西城集體戶(hù)被清理的風(fēng)險(xiǎn)，西城能有合適的嗎？或者有東西城合并的預(yù)期看東城也可以？ 3、買(mǎi)房能否在房本只寫(xiě)我的名字，然后以網(wǎng)簽提取愛(ài)人國(guó)管公積金余額？后續(xù)每月繳存額是否也能提取？以此保留愛(ài)人北京首套的資格。

回答：300首付可以朝陽(yáng)或者豐臺(tái)，看你對(duì)位置的需求 不建議看東西城 可以，都是家庭單位計(jì)算房票，你們可以先離婚，在用你的房票，可以保留另一個(gè)人

提問(wèn)：星姐，純投資，二套，重點(diǎn)看了三個(gè)盤(pán)，東三環(huán)半蘋(píng)果南區(qū)，95平兩居，720；東南三環(huán)半中海香克林100平小三居，700；西南三環(huán)半萬(wàn)年花城90平兩居，620，擬持有5年，如何選擇，請(qǐng)指點(diǎn)還是有其他更好的選擇！

回答：蘋(píng)果南區(qū)有一定溢價(jià)，除了個(gè)別心頭好一般不建議作為投資。 成壽寺這片的中海不建議選。 萬(wàn)年花城體量大，價(jià)格沒(méi)有套利空間，評(píng)估操作不大，未來(lái)出手會(huì)面臨大量競(jìng)品壓價(jià)，削弱流動(dòng)性。

提問(wèn)：房姐您好，先說(shuō)一下我的情況，畢業(yè)兩年多，拿到工作居住證，算上公積金大概有130w，預(yù)計(jì)也就湊130w首付了，首套首貸，之前一直關(guān)注您，這兩天跑了東三東四的房，辛苦您幫我參考一下： 八里莊西里：電梯16層兩居，東西向，滿(mǎn)五唯一公房，355w，57.13p，87年鋼混 六里屯西里：2樓無(wú)電梯，328w，50.37p，83年 甘露家園：3樓無(wú)電梯，323w，59.91平，82年 甘露家園：滿(mǎn)二公房，2000年鋼混，320w，58.5p 今天下午還會(huì)去團(tuán)結(jié)湖附近看看 平常上班在東升科技園這邊，或者有其他地方推薦嗎

回答：350萬(wàn)總價(jià)位于血海市場(chǎng)，這里唯一具備性?xún)r(jià)比和確定性收益的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多標(biāo)的是溢價(jià)的，主要在望京團(tuán)結(jié)湖金臺(tái)路甜水園十里堡甘露園雙井勁松等片區(qū)可以淘到價(jià)格實(shí)惠的。六里屯和八里莊部分比較老排除，甘露家園比較老。 這些小區(qū)本質(zhì)上是一類(lèi)產(chǎn)品，上車(chē)盤(pán)老公房，沒(méi)有太大差別。通常北京優(yōu)選房齡94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的貸款有比較大難度基本直接回避。 六里屯一帶，好房子不多，需要精挑細(xì)選。要注意房齡和品相問(wèn)題。6萬(wàn)和以?xún)?nèi)的可以淘一淘。

提問(wèn)：房姐你好。我現(xiàn)在住百子灣是兩居室，想改善住房換一個(gè)三居或者更大一些環(huán)境好一些的房子。目標(biāo)還想在朝陽(yáng)。曾看過(guò)安德魯斯，京城雅居。但是又擔(dān)心孩子后年上小學(xué)接送不方便，目前不太考慮學(xué)區(qū)問(wèn)題。您覺(jué)得安德魯斯和朝陽(yáng)其他小區(qū)戶(hù)型好一些的，價(jià)格在1500以?xún)?nèi)，有推薦嗎？糾結(jié)不知道該買(mǎi)聯(lián)排疊拼這樣的還是大平層。謝謝

回答：如果考慮保值，還是建議大平層 青年路，大望路，雙井，這些地段更好 樓盤(pán)可以看下附近 天驕，九龍，珠江，麗水嘉園，3-4居

提問(wèn)：看到房姐評(píng)價(jià)不建議買(mǎi)易構(gòu)空間，原因是不是居住型空間。易構(gòu)空間我看過(guò)，應(yīng)該是5棟塔樓合圍而成的，請(qǐng)問(wèn)可以解釋下什么是居住型社區(qū)嗎？覺(jué)得易構(gòu)空間和旁邊的后現(xiàn)代城比較像。

回答：從結(jié)果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區(qū)，往往是居住環(huán)境或者氛圍比較好的小區(qū)。 適合居住的幾個(gè)要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放松的，回家的氣氛，普通小區(qū)有煙火氣，高檔小區(qū)有服務(wù)員。 2.有居住人群 大部分住戶(hù)是業(yè)主而不是租戶(hù)，說(shuō)明這里值得住，滿(mǎn)足正兒八經(jīng)生活的條件。 3.有環(huán)境 封閉社區(qū)當(dāng)然最好，不過(guò)總價(jià)低的小區(qū)，往往也是開(kāi)放式的，那就看安全性，有沒(méi)有亂七八糟的商販，樓道會(huì)不會(huì)讓人覺(jué)得“危險(xiǎn)”，社區(qū)的綠化怎么樣，有沒(méi)有生氣？ 4.戶(hù)型，梯戶(hù)比，采光 戶(hù)型不合理，梯戶(hù)比太高，往往會(huì)驅(qū)散居家人群，而底層的租房人群相對(duì)可以忍受這些缺點(diǎn)。 異構(gòu)空間是住家和出租參半，主要是居住體驗(yàn)和小區(qū)品相很一般； 后現(xiàn)代城分區(qū)，有幾個(gè)居住還行，不過(guò)社區(qū)相對(duì)開(kāi)放，和辦工混合有一定影響。

提問(wèn)：抱歉呀房姐 問(wèn)題有點(diǎn)多 看到您不推薦限競(jìng)房，這個(gè)主要是因?yàn)槭裁茨?？是因?yàn)槟壳捌鋬r(jià)格偏高么？如果周邊二手房?jī)r(jià)格普遍高于該限競(jìng)房定價(jià)，這類(lèi)限競(jìng)房能考慮么？ 另外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，如果戶(hù)主已經(jīng)繳納綜合地價(jià)款并轉(zhuǎn)為商品房，這類(lèi)房子能考慮么？

回答：限競(jìng)房不能光看「限競(jìng)」二字。 限競(jìng)的價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的，不是針對(duì)購(gòu)房者的。 對(duì)開(kāi)發(fā)商限價(jià)，不等于購(gòu)買(mǎi)者占便宜。 土地本身就是溢價(jià)拍下的，土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)的投資邏輯和定價(jià)都是不同的，混為一談的話(huà)妥妥虧光光。 一百個(gè)限競(jìng)房里，出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格還不錯(cuò)的概率大概在1% 經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)后就是商品房，可以考慮

提問(wèn)：房姐，您之前講的賣(mài)房技巧，我翻了好久也沒(méi)翻到，可否給個(gè)鏈接？

回答：#賣(mài)房實(shí)操技巧# 目前的樓市，肯定是低掛，低開(kāi)高走，千萬(wàn)不要高開(kāi)再降價(jià)低開(kāi)的目的是盡量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價(jià)，有若干個(gè)客戶(hù)來(lái)談，你才有跳價(jià)的底氣高掛，連看的人都沒(méi)有，只能自?shī)首詷?lè)至于和中介打交道，姿態(tài)禮貌，經(jīng)常寒暄，發(fā)發(fā)小紅包，多說(shuō)你辛苦了。 賣(mài)房的幾個(gè)基本共通原則： 1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環(huán)繞片區(qū)，小區(qū)的精耕中介，包括一些零散的個(gè)人中介，老司機(jī)，串串。 最后再掛網(wǎng)上。 最好有2-3個(gè)不同的價(jià)格，在不同的中介做實(shí)驗(yàn)。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優(yōu)點(diǎn)好好理一遍做成文案，話(huà)術(shù)。 3.中介可以先放出話(huà)，成交私下有紅包。 根據(jù)反應(yīng)再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠(chéng)意。大頭紅包在成交。 這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣(mài)。 4.盡量集中一個(gè)時(shí)間約看，再找朋友托看?？捶繒r(shí)候你在，觀察看房人。 5.如果同小區(qū)有朋友，可以?huà)煲粋€(gè)相對(duì)高價(jià)幫你托高。

提問(wèn)：房姐您好，看您之前有提到申請(qǐng)三張高額信用卡，然后互相還款，請(qǐng)教您一下，為何要這樣操作，想達(dá)到啥樣的效果？具體對(duì)購(gòu)房有啥好處呢？還請(qǐng)幫忙詳細(xì)介紹下步驟，謝謝。

回答：空檔接龍操作，用來(lái)臨時(shí)周轉(zhuǎn)資金，利率極低 3張是從操作性和輸出額度來(lái)看最合適的組合，每張卡的還款日間隔12天左右，就可以循環(huán)起來(lái)

提問(wèn)：房姐，順義馬坡拆遷戶(hù)，父母（退休）名下三套300出頭的房子，考慮賣(mài)一套。本人無(wú)房無(wú)貸無(wú)公積金，夫妻月入16K。孩子明年上幼兒園，想為孩子上小學(xué)購(gòu)入一套學(xué)區(qū)房。順義城區(qū)所謂的學(xué)區(qū)房，均價(jià)4.5萬(wàn)，值不值得？還是可以市中心的學(xué)區(qū)房更有價(jià)值。是買(mǎi)大直接住，還是買(mǎi)小占學(xué)位另租房劃算。馬坡今后發(fā)展空間怎樣？

回答：順義的房?jī)r(jià)普遍4萬(wàn)多，起手的價(jià)格比較高； 加上北京的內(nèi)卷化，孫河，來(lái)廣營(yíng)的開(kāi)發(fā)，人口進(jìn)一步縮小范圍，脫離順義。 順義房產(chǎn)未來(lái)的接盤(pán)人群存在一定風(fēng)險(xiǎn)性。 目前投注分離更合適

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發(fā)布于 09:05

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