央行力挺樓市，三大利好出臺？房地產風向逆轉？利好中國經濟？

下調買房首付比例，降低住房利率能不能拯救房地產？還不夠？如果再加上存量房貸利率調整，中國房地產是不是有救了？

央行重磅！房地產政策大調整？

最近房地產政策頻出，從現在廣州等城市已經實施的認房不認貸款，到剛剛出爐的首付比例降低等利好，房地產的大招越來越多，政策出的頻，說明房地產行業真的到了比較危險的關頭。

那么這些“大利好”能不能拯救中國的房地產行業呢？我們要不要買房呢？今天我們來討論一下這個話題。

重磅利好出爐，央行放大招？能不能拯救中國的房地產市場？

為什么要連發利好？我們先看下最近的房地產市場的情況。從數據來看，最近幾個月的樓市非常的慘淡。

首先是1-7月份的房地產開發投資增速，同比下降8.5%，說明投資少了；而最主要的是1-7月份的銷售面積，同比下降6.5%。如果看這些數據可能覺得還不錯。那么就看7月份的單月數據。

最近幾個月，房地產數據不容樂觀，大環境很差。

光7月份，全國房地產的銷售面積和金額增速都由正轉負，出現大面積下滑，其中銷售面積環比跌了46%，銷售金額跌了44.7%，創下來今年單月成交新低。

而從其他數據我們也可以知道，現在投資房地產的資金越來越少，開工面積也在收窄，頭部企業出現了銷售困難的情況，這就導致房地產企業資金鏈壓力特別大，甚至會出現債務違約和經營困難，甚至是破產的風險。

很多之前所謂的頭部房地產企業，都出現了類似的情況，恒大，碧桂園的問題大家都知道了。他們都出了問題，其他房地產企業也是非常困難。

恒大違約，投資者逆申請破產。

所以在這種情況之下，房地產政策利好是接連不斷的出臺。目的只有一個，那就是拯救中國的房地產行業和市場。以及房地產所牽扯的存量房價，存量房貸和金融資產。畢竟大部分的房地產都是有貸款和抵押的。這是非常巨大的金融資產。

再加上房地產涉及到地方政府的稅收支出，居民家庭財富，銀行貸款不良率等一系列的問題，所以房地產保不保已經不是討論的范圍。怎么保才是關鍵。

那么，最近出臺的房地產政策能不能拯救我們的樓市呢？我們來分析一下這次的政策力度。

8月31日晚，央行和金管總局發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業貸款最低比例首付調整為20%，二套房商貸首付比例統一為不低于30%。

央行出臺房地產利好，調整首付比例。

這個利好在于直接降低了買房的門檻，如果你是一對情侶，丈母娘表示必須買房才能結婚，那么對這樣的家庭來說就是大利好，畢竟首付比例降低10%，買房就更加容易了，一套200萬元左右的房子，大概不到40萬就可以直接下單購買了。這可以刺激一部分的需求。

但是問題在于，首付比例的降低有好處，也有壞處，壞處就意味著背負的房貸更加重了，因為首付比例少，貸款的比例就增加了，長期來看這是一個比較大的負擔。按照160萬20年的貸款，4.6%的利率。那么等額本息需要月供10471元，這對于家庭來說也是不小的壓力。

央行統一首付比例。首套最低20%。

所以在我看來，雖然這個政策確實能夠降低買房的門檻，刺激需求，但是老百姓的顧慮還是在總價上面，貸款的多，利息多，壓力大。這才是更加關鍵的問題。

第二個政策，是二套房商業貸款利率下限調整，調整為不低于同期LPR利率上浮20個基點。

這里主要的訴求是國家希望能夠有錢人多買房，二套房貸利率下調，就意味著有有錢人買房的成本更低了，我覺得這其實是加大有錢人對住房投資的鼓勵，這部分的利好甚至可能超過首套房貸的利好。

畢竟現在普通的老百姓資產都不多，而有錢的反而是一些本來就有錢的老板，或者是之前賺夠時代紅利的土豪們。他們才是真的有錢，也有投資，資產保值和增值的需求。

所以在我看來，這兩大房地產利好雖然能夠刺激房地產行業回暖，拉動內需，但是說想要扭轉房地產的頹勢還是比較難的。

但是最重磅的其實不是這兩大消息，而是關于存量房貸調整的訊息，這可能是我認為的“房地產王炸”。

房地產王炸？存量房貸調整？利好的是國內內需？

也是昨日晚，央行發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。這個利好主要是下調目前的存量房貸。

那么如何下調呢？官方的解釋是。9月25日起，借款人可以主動向承貸的銀行提出申請。同時也鼓勵銀行通過發布公告和批量辦理的方式，給借款人更加便利的服務。

說人話的方式就是，9月25日我們買了房的可以去找貸款銀行提申請，國家會監督，而且也鼓勵銀行之間競爭，因為A銀行以5.5%的利率辦了房貸，那么現在B銀行可以拿4%的利率從A銀行手中“搶貸款”.

當然，調整后的利率，不能低于「原貸款發放時」所在城市的首套住房房貸利率下限。也就是說雖然是存量房貸下降。但是降低的幅度是有限的。

什么意思呢？以前房地產牛市的時候，很多城市的房貸利率可能是基準利率+一些點數，比如4.6%的基準利率，上浮50個基點，到了5.1%。現在存量房貸調整。就是調整為4.6%，相當于銀行讓利50個基點的利率。（每個城市不同，具體看執行標準）。

存量房貸降了，但是沒有預期的那么多。

這就意味著，目前有房一族的還貸壓力確實會出現減少，而且減少的幅度并不小。但是卻沒有我們預期中直接從5.5%左右降低到現在4%左右的力度那么大。

從這個方面看出，國家一方面希望能夠刺激房地產，但是又考慮到銀行的利潤是不能出現雪崩的，所以讓利的幅度不能太大。而這部分的讓利，可以減輕老百姓的負擔，實實在在的是一個幾萬億級別利好。而萬億級別的資金，將會更好的投入到消費內需的領域中來。

所以，與其說是一個刺激房地產的政策，在我看來更像是一個通過銀行讓利，來降低老百姓生活成本，從而擴大內需的一個舉措。

總結

很明顯的看出，這次的房地產三大利好，雖然確實可以極大的刺激樓市和經濟，但是更關鍵的還是提振信心，擴大投資和消費。

存量房貸下調，目的在于刺激內需。

具體來看，樓市上剛需購房門檻降低，可以提振銷量；二套房的首付和利率降低，則可以提振房地產投資；存量房貸利率調整目的是擴大消費和投資，節約利息支出，是銀行讓利老百姓的一個舉動。

而存量房貸調整更重要的，則是減少提前還貸的現象，壓縮這其中的利率差，畢竟如果調整后的利率降低后，提前還貸的性價比就大大減少了。這有利于讓居民把本來用于還貸的錢，都用于消費。

所以，看似下調存量房貸是在救樓市，其實是在拯救內需和經濟，可以說央行畢竟是央行，這一手棋，下的可以說是畫龍點睛。

祝中國經濟，越來越好！

當然，由于美聯儲加息周期依然在繼續，國外負面因素對中國經濟的影響還在持續，而國內內需依然需要更大的刺激，所以指望出臺幾個政策就徹底扭轉經濟，并不現實。

但是，我們對于中國經濟的信心，其實也是一個又一個利好政策中不斷扭轉的，上周A股印花稅大利好，今天出三個房地韓政策，明天再來5個利好刺激刺激，下個月央行再降個息，利好多了，數據逆轉了，那么我們信心就來了。

最后也希望中國經濟，能夠抗住美聯儲加息的負面影響，順利進行逆周期調節，讓中國經濟的巨輪能夠乘風破浪，也祝中國經濟越來越好！

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