年終盤點(diǎn)｜2023地產(chǎn)十大政策：限制政策退出，迎來最寬松環(huán)境

2023年8月份以來，在“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)之下，從中央到地方，從供給端到需求端，一系列重磅寬松政策落地，至今全年出臺(tái)政策超600條。房地產(chǎn)過熱時(shí)期的限制性政策基本退出或優(yōu)化，政策環(huán)境接近2014年最寬松階段。

基于此，新京報(bào)房產(chǎn)新聞盤點(diǎn)出2023年房地產(chǎn)“十大政策”，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“雙限”解除、限價(jià)松綁、普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、房票安置等。

截至2023年12月29日，一系列重磅樓市寬松政策落地，全年出臺(tái)政策超600條。新京報(bào)制圖/張瑤

1、“認(rèn)房不認(rèn)貸”

政策回顧：2023年8月下旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

同年8月30日，廣州打響政策落地第一槍。同一天，深圳跟進(jìn)。9月1日，上海和北京也先后宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，幾天內(nèi)跟進(jìn)的還有成都、廈門、武漢、惠州、東莞、中山等城市。僅9月份，就有超50個(gè)省市執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

點(diǎn)評(píng)：從“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一字之差的背后，是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這也開啟了后續(xù)一系列松綁潮。

2、“雙限”解除

政策回顧：“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，限購、限售解除登上舞臺(tái)。9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，南京、合肥、濟(jì)南、青島等12個(gè)二線城市全面取消限購政策。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，14個(gè)二線城市全面取消限購政策，7個(gè)城市優(yōu)化限購范圍、購房套數(shù)等；近30城降低或取消了限售年限要求。其中，一線城市廣州尤為引人關(guān)注，再次走在調(diào)控松綁前沿，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

點(diǎn)評(píng)：在此之前，限購的松綁多發(fā)生在非核心二線城市抑或是漸進(jìn)式放松，而此輪調(diào)整，大部分城市是一步到位，為市場(chǎng)注入了信心。不過，目前北京、上海、深圳繼續(xù)采取較為嚴(yán)格的限購政策，存在優(yōu)化空間。

3、限價(jià)松綁

政策回顧：作為“四限”之一的限價(jià)，也接力松綁。2023年10月以來，22個(gè)實(shí)行集中供地的城市中，已有18個(gè)城市取消土地限價(jià)，恢復(fù) “價(jià)高者得”模式，其中既有一線城市廣州，也有成都、合肥、南京、重慶、廈門、杭州、蘇州等重點(diǎn)二線城市。

在恢復(fù)土地“價(jià)高者得”的同時(shí)，部分城市還取消了土地出讓中的商品房限價(jià)限制，諸如杭州四個(gè)區(qū)域取消了新房限價(jià)，成都、福州、廈門等城市取消了土地出讓中公告的商品房限價(jià)。

點(diǎn)評(píng)：限價(jià)政策出臺(tái)的背景是樓市高熱、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。如今，房?jī)r(jià)回調(diào)，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。多地優(yōu)化限價(jià)政策，將一定程度上促進(jìn)需求釋放，有利于房企銷售回籠資金。

4、以舊換新

政策回顧：為了推動(dòng)樓市交易，今年各地政府可謂使出“十八般武藝”，其中就有“以舊換新”。所謂“以舊換新”，就是幫助“賣舊房換新房”的購房者，提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。

2023年以來，寧波、南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧、徐州、南通等多地政府鼓勵(lì)“以舊換新”，以此助力釋放新房購買力，加強(qiáng)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

點(diǎn)評(píng)：多城密集出臺(tái)“以舊換新”，有助于促進(jìn)購房者提高置換效率，同時(shí)助力新房去化庫存。不過，從執(zhí)行層面來看，效果不一。

5、房貸利率下調(diào)

政策回顧：2023年8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局優(yōu)化了差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

在央行政策指導(dǎo)下，各地推動(dòng)利率下調(diào)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年12月，百城首套主流房貸利率平均為3.86%，二套主流房貸利率平均為4.41%，分別較2022年同期回落23個(gè)基點(diǎn)和50個(gè)基點(diǎn)。

除了新房利率調(diào)整外，2023年，存量房貸利率的下調(diào)也引起強(qiáng)烈關(guān)注。8月31日，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》發(fā)布，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)于購房者來說，房貸利率下調(diào)最直接的好處就是減少了購房成本，減輕月供壓力。對(duì)于樓市來說，則增加消費(fèi)需求，更好滿足剛性和改善性住房需求。

6、降首付

政策回顧：2023年8月31日晚的央行差別化信貸政策還對(duì)購房首付比做出指導(dǎo)，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

此后，各地積極落實(shí)降首付政策，多數(shù)城市首套房首付比例降至20%，二套房首付比例調(diào)整為30%；部分核心二線城市如杭州首套房首付比例降至25%、二套房為35%。值得關(guān)注的是，四個(gè)一線城市也都下調(diào)了首付比例，廣州、深圳首套房首付比例均降至30%、二套房為40%，北京、上海作為政策風(fēng)向標(biāo)城市，也在今年年底大幅度調(diào)整，首套房首付比例下調(diào)至30%，二套房則是40%、50%。

點(diǎn)評(píng)：各大城市尤其是北京、上海首付比例的大幅下調(diào)，降低了購房者的“上車”門檻，不過在收入預(yù)期弱、按揭壓力大的背景下，部分購房者仍持有觀望態(tài)度。

7、普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化

政策回顧：2023年11月22日，深圳優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)，取消了“總價(jià)750萬”的限制。12月14日，北京、上海樓市同時(shí)松綁普宅標(biāo)準(zhǔn)，兩地均上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中的建筑面積、取消了總價(jià)限制，北京還對(duì)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明顯上調(diào)。這是自2014年以來，時(shí)隔9年，北京、上海再次對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

點(diǎn)評(píng)：新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前，由于一線城市房?jī)r(jià)高企，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房子占比較少。隨著新標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，普宅占比大幅提升，以北京為例，全市普宅占比提高至七成左右。普宅標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，使更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，同時(shí)有利于活躍二手房市場(chǎng)。

8、配售型保障房出爐

政策回顧：2023年8月25日，國(guó)務(wù)院審議通過一項(xiàng)重要的指導(dǎo)意見——《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（14號(hào)文），旨在加大保障性住房的建設(shè)和供給，重點(diǎn)是建設(shè)配售型保障性住房。

不同于限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，配售型保障房是一個(gè)新物種，采取封閉運(yùn)行、不得上市交易。據(jù)新華社12月20日?qǐng)?bào)道，上海、濟(jì)南、青島、福州、長(zhǎng)沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項(xiàng)目。與此同時(shí)，國(guó)家開發(fā)銀行已向福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目發(fā)放了首筆貸款。

點(diǎn)評(píng)：住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子。因此，配售型保障房建設(shè)意義重大，是新時(shí)期住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和打造房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)重要抓手。

9、城中村改造

政策回顧：2023年7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

在中央政策指導(dǎo)下，一系列關(guān)于城中村改造的部署展開，其中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

值得關(guān)注的是，廣州啟動(dòng)首個(gè)城中村改造立法。11月22日，廣東省廣州市人大常委會(huì)發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》，向社會(huì)各界公開征求意見。

點(diǎn)評(píng)：中央出臺(tái)政策，地方積極探索，城中村改造成為今年的重點(diǎn)工程，不僅能夠引導(dǎo)和釋放內(nèi)需，還有助于解決居住、教育、醫(yī)療等民生問題。

10、房票安置

政策回顧：房票安置是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。早在2016年去庫存大潮下，被使用較多，但2018年后逐漸淡出，2022年重出江湖，2023年迎來高潮。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年有約30個(gè)城市推出了房票安置政策，包括省會(huì)城市和二線城市，如貴陽、南京、廈門、青島、寧波、蘭州、南昌、無錫等。其中，廣州是首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

點(diǎn)評(píng)：房票安置政策的推出，不僅可以減輕地方政府的財(cái)政壓力，對(duì)于房地產(chǎn)去庫存、帶動(dòng)增長(zhǎng)，都有一定積極作用。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 王心