樓市兩個重磅消息

一、存量房貸利率下調規則來了

8月31日晚8點左右，央行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知。通知提到：

1、自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

2、自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規定。

解讀：

1、可申請的時間：自2023年9月25日起。

2、降低的方法：新房貸置換舊房貸或與商業自主協商確立新的房貸利率。

無論是新舊房貸置換還是自主協商并沒有本質不同，增加了新房貸置換舊房貸應該是為了提高商業銀行下調存量房貸利率的動力。

3、新房貸利率LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限---老實說，這一點我也是看了很久都沒理解（不應該是不低于新房貸發放時的利率嗎？），后來想了一下可能是這樣的：

比如張先生在2020年初在A地辦理房貸，當時A地最低首套房貸利率是LPR+50個基點。當時由于當時樓市過熱，房貸供不應求，A地有銀行在當時執行的首套房貸利率是LPR+60個基點（張先生在此銀行辦理房貸），比當時A地最低首套房貸利率高10個基點，現在新政出來了，張老師可以協商將現在的房貸利率下調10個基點。

以上只是個人的簡單理解，由于具體細則沒出來，不一定理解準確。

4、存量房貸利率下調只針對首套住房。

總之，此次存量房貸利率下調對市場是明顯利好，不過這個利好的幅度略低于此前的預期。但是監管部門同時還出了另一項政策（降低首付比例），這個力度還是很大的。

二、首套房貸最低首付款比例下限下調

同樣是8月31日晚8點左右，央行、國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知，提到：

1、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

2、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

3、央行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

解讀：

1、二套房最低首付比例可以是30%，這是比較低的水平。現在很多一線城市和部分二線城市二套房貸最低首付比例達到5成、6成、7成相當高。如果接下來二套房貸最低首付比例可以下調一部分，對于刺激改善性住房需求是大利好。

2、二套房貸最低首付比例可以是30%，至于在這個幅度內如何下調各地可以根據實際情況地，總的來看，我推測接下來部分中心城市二套房最低首付比例應該會有所下調。

3、二套房貸下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點，此前是60個基點。

小結：各地二套房首付比例、二套房利率可調整的空間更大了。