前沿拓展：

閔行顓橋燃氣灶維修

過了保修時間，師傅上門費用50塊錢，拆開燃氣灶檢修，哪個配件壞需要更換，再另外收費

作為緊鄰張江科學城，橫跨唐鎮、川沙的一個超級大盤，融創未來金融城此前兩次開盤，都觸發了積分，現在這個項目作為四批次里面首個開盤的項目，TA的入圍比也擴大到了1 :1.8，我們來做一個提問，這樣的盤值不值得買？

△圖片來源于網絡

9月3日13B-01地塊即將認籌，主力戶型為88-119平米的3房1衛和3房2衛，政府審批均價68000元/㎡，總價600-810萬左右。

項目距離張江科學城近，約10公里，駕車20分鐘左右；距離地鐵1.2公里左右，步行可達；全國TOP4房企融創打造、融創物業；戶型設計合理，層高3.1米。

同時，周邊是大片的荒地，目前只有融創一個開發商在動工，臨近的浦發地塊還沒看到動靜；生活配套、學校都是規劃中，需要較長時間才能完善起來；土地年限短，是2005年的地，待2023年9月底交房，只余52年左右；裝修減配的厲害。

板塊分析

【買現在還是買未來？張江這張王牌值多少錢？】

售樓處和房子不在一起，B13-01地塊離地鐵1.2公里左右

售樓處距離地鐵2號線創新中路站幾百米，比較近，但是需要注意的是，B13-01地塊在更南面，置業顧問說樓盤距離地鐵大概1.2公里左右，預計步行約20分鐘。

△地鐵2號線創新中路站

△從地鐵口出來看到的景象

△售樓處

這個項目體量非常大，是唐鎮最大的，預計總共7000多戶，按照一家三口計算，整個社區是2.1萬多人，相當于一個小城了。未來人氣會很旺。

售樓處面積大，沙盤做的很“豪氣”，基本把整個浦東都放進來了。區域圖里著重標注了項目臨近各大板塊，比如張江科學城、金橋經濟技術開發區、外高橋自貿區板塊、上海國際旅游度假區板塊等，再加上本身被規劃為浦東國際社區，發展潛力大。

△售樓處布置的區域圖

項目周邊比較荒涼，基礎生活配套和學校還未建好，屬于規劃中。

△華東路東側的實景，大片荒地

△華東路西側（融創正在開發的這一側），融創熱火朝天的建設中

△第一批開發土地中A、B、C地塊建設進度

△小區周邊未來的配套

△上圖的立體版，區域沙盤

△目前僅有的一趟公交線路：上川專線

產品分析

【600-800萬總價段，精裝減配，還值不值得買？】

戶型整體設計合理，但有個小BUG（設計不太好的地方）

項目一共7棟14層高的小高層，得房率76-78%左右，全部1梯2戶，精裝交付。交房時間2023年9月底。特別需要注意的是，項目是2005的土地，到交房時，土地年限僅52年左右。

套數最多的為99㎡，共193套。套數最少的為109、119㎡，各41套。大3房109、119㎡比較稀缺，置業顧問說需要好運氣搖到前面才能買到。

△每棟樓的戶型面積分布如圖

△面積最小的3房，優勢是南北通透，全明，干濕分離衛生間；缺點是入戶門附近的走道面積浪費，以及2個臥室在北面，且最小的次臥面積非常小。

△這個戶型整體設計合理，兩個臥室朝南，并且南側的一個臥室門口還有一個空間，可做成梳妝臺、小書房、儲物間等。

△99㎡中戶的戶型圖。南北通透，全明戶型，2個衛生間，更方便。進門處有浪費面積。整體來說已經很好了。

△99㎡邊戶戶型圖。同樣是99㎡，同樣是2衛，和上圖區別在于紅色圈的位置。圈內南向的臥室是敞開的，沒有做實墻，這個房間當作書房、活動室都不錯。但是，對于人口較多的家庭來說，這個設計絕對是個BUG，因為私密性不好。還要自己加墻或者隔斷，比較麻煩。

△3房2衛，南北通透，整體不錯，但是，有一個衛生間是暗衛。

△這個戶型的特點是北側的次臥比較大，而且是雙門設計，可以改成2個小房間，這樣，相當于是4房了。這個設計很好，符合三胎的趨勢。

物業服務好，活動多，兒童有體驗種植的地方

融創的物業服務是出名的好，而且每年投入到業主活動中的經費據說上百萬，比如夏天會有“海貝計劃”的游泳訓練等等。

去往樣板間的路上，可以看到“趣玩吧，我的花園”，有了這個花園，小朋友可以自己體驗種植，也能認識多種多樣的植物。置業顧問說，這是個示范，未來小區里也會有同樣的區域。

非實體樣板間，精裝交付標準減配非常明顯

樣板間是臨時搭建的，是之前地塊的100㎡戶型，和本次開盤的99㎡戶型差不多，所以置業顧問帶領參觀這個樣板間。

△交付標準（置業顧問強調，本次的外立面是石材的，再下一期，將全部是涂料）

單層層高達到3.1米，舒適度非常好，置業顧問說凈高大概在2.85-2.9米左右，業主在家里不會感覺壓抑。

精裝包含地暖管道，但無地暖設備，業主需要自己購買安裝。

配備東芝或同檔次中央空調，無新風系統，無凈水系統。

潔具衛浴使用科勒。配備老板的抽油煙機和灶臺，等等。

總的來說，品牌一般，沒有國際一線品牌。

△樣板間廚房。值得注意的是：櫥柜只有下面一排，上面是沒有櫥柜的。這個比較少見，一般精裝交付的項目上、下櫥柜都是配好的。

△樣板間廚房預留的插座位置，是凹進去的，考慮周到。這樣，冰箱擺放比較美觀。

△衛浴沒有玻璃門，需要業主自己配。一般來說，別的項目都是配備淋浴玻璃門的。

置業分析

【6.8萬/㎡左右的價格段，全市還有哪些地方可以選？】

△紅色框出來的位置為永安公墓

本次開盤的B13-01地塊距離公墓600多米，隔了三個小區，從家里看到公墓的概率不大。當然，有些老人或者迷信的人對此非常介意，多數購房者對此還是能接受的。

未來，第二批開發的房子，距離公墓是最近的。等到第三批，又離得遠了。

如果實在非常介意公墓，建議等待第三批開發地塊的房源。置業顧問說，預計第三批開發地塊將有洋房，單價肯定比現在高一些。

融創未來金融城單價6.8萬/㎡并不低，主要賣點是浦東引領區、張江這張王牌、以及唐鎮未來的發展潛力大。

在目前基本沒有什么配套的情況下，購房者期待產品本身品質更好無可厚非，但是現在這樣的精裝標準確實讓人有些許失望。

對比一下閔行的顓橋·紫薇花園的裝修，可以看出融創的減配太厲害了。紫薇花園采用大金的中央空調，德國威能的地暖，廚房則是德國西門子的四件套（嵌入式冰箱、抽油煙機、煤氣灶、洗碗機），衛浴是漢斯格雅水龍頭，書香門第地板等等，清一色的高端品牌。

△圖片拍攝于顓橋·紫薇花園售樓處

房評君之前實探過閔行區的華發四季半島、顓橋·紫薇花園，這兩個項目預計的售價7萬以內，單價和融創未來金融城差不多。而TA們周邊的商業、學校配套都是現成的。

尤其在教育方面，融創未來金融城沒有較近的好學校，需要依賴唐鎮中心的教育資源，只能等新的學校建成。規劃的學校什么時候蓋好，能否有優秀的老師，都是未知，有待時間檢驗。

當然，如果工作和生活地點在周邊，又想考慮唐鎮新房，這個項目是唯一的選擇。或者，看好浦東引領區的發展，看好張江科學城的發展，看好唐鎮的發展，遠一點也能接受，那么融創未來金融城也是不錯的選擇。買了哪的房子，相當于買了哪個地區的股票，未來一起分享發展紅利。

專家說

嚴躍進：易居研究院智庫中心研究總監

“單純從郊區盤的價格來看，6.8萬/㎡顯得價格還是比較貴的。當然從實際情況看，此類區域規劃較好，且受益于浦東改革的各種利好，加之周邊的軌交線等配套，因此預計認購情況也還是會比較好。

就近期此類樓盤的認購情況看，要關注各類新的購房政策，尤其是關注銀行信貸等方面的政策內容。至于從房企本身來說，融創這兩年表現總體穩健，項目本身也值得肯定。”

拓展知識：