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在前期氣氛烘托到位的情況下，在全國人民焦急的期盼中，8月31日晚，中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《 關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知 》（下文簡稱《通知》）

《通知》對相關(guān)事項進行了明確，但也有相關(guān)問題值得具體研究和明確，筆者認(rèn)為從《通知》文字表述看，并不是所有人的房貸都能夠下調(diào)。

一、適用范圍

《通知》明確適用范圍是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，如果不是首套住房就能不享受該項政策了。

但是，對于“首套”是如何定義，認(rèn)房不認(rèn)貸還是認(rèn)房又認(rèn)貸？是以個人為統(tǒng)計口徑，還是以家庭為統(tǒng)計口徑？上述問題在《通知》中都沒有明確，期待會出臺具體的實施細(xì)則或者操作辦法予以明確

關(guān)于時間要求，《通知》明確規(guī)定，適用范圍為2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

二、實施方式

方案明確可以通過兩種方式，降低房貸利率。1.自2023年9月25日起，借款人向提出申請，銀行新發(fā)放貸款置換原貸款；2.協(xié)商變更合同約定的利率水平。

兩種方式差異不大，第一種是以更低的利率借新還舊，第二種是直接降低利率。具體采用哪種方式，個人判斷還是取決于銀行。

三、下降幅度

《通知》明確在第一種方式下，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。第二種方式下，由借款人與金融機構(gòu)協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平符合第一種方式。

筆者的理解是比如張三以前房貸的LPR加點50個BP，而他原貸款發(fā)放時，其所在城市的貸款加點額度上限是40個BP，那么可以與銀行協(xié)商發(fā)放新貸款利率的加點幅度改為40個BP，有0.1%的下降空間。

網(wǎng)絡(luò)上也有媒體整理了不同城市不同時間執(zhí)行的利率下限水平，但其他城市的不同時間段的利率下限水平是多少？通過什么渠道查詢？這是下一步需要進一步明確的。

圖片來源：第一財經(jīng)

另一方面，LPR是2019年8月20日開始公布的，在此之前，一般采用貸款基準(zhǔn)利率上浮N個百分點的形式確定。那么在2019年8月LPR推出之前的加點幅度如何計算，也有待進一步明確。

LPR變化圖

目前大部分貸款利率都是隨著LPR浮動的，比如李四2019年的房貸利率LPR4.8%的基礎(chǔ)上加35個基點，也就是5.15%，到了2020年LPR下調(diào)為4.65%，2020年其利率也會隨之下調(diào)為5%，之后也是隨著LPR浮動。筆者認(rèn)為，如果貸款發(fā)放時的利率是執(zhí)行所在城市的最低利率水平，同時也是隨著LPR浮動的話，就沒有下調(diào)空間了，因為目前的利率一粒粒是按上一年末的或者最新的LPR+上浮的點數(shù)了。

所以，不是所有的首套房貸利率都可以下調(diào)的！！

四、操作路徑

《通知》明確由借款人向銀行提出申請，并進行協(xié)商，所以過程可能并不是一帆風(fēng)順，相關(guān)銀行可以加強服務(wù)，盡量通過手機銀行等渠道辦理，讓老百姓少跑腿。