利率真要降了！買房人不眠：開始焦慮排不上隊(duì)，“恨不得明天就是9月25號(hào)”

本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：周立 張昕迎

8月31日晚間8點(diǎn)左右，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

“恨不得明天就是9月25日”

對(duì)于“高位站崗”買房者來說，這是不亞于過年的好消息。

8月31日晚間，廣州市民唐軒（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其在2020年下半年購置首套房，當(dāng)時(shí)貸款利率是LPR+30BP，而當(dāng)時(shí)了解到最低的是LPR+15BP。面對(duì)高BP，唐軒看到無數(shù)人通過其他途徑置換房貸時(shí)總會(huì)忍不住心動(dòng)，但又覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，于是靜靜等待存量降的消息。看到今天政策發(fā)布的那一刻，除了興奮，唐軒內(nèi)心還有一絲擔(dān)憂，“恨不得明天就是9月25日，我現(xiàn)在就擔(dān)心到時(shí)候要排隊(duì)。”

家里有首套房貸款的張威（化名）也關(guān)注到了這個(gè)重磅消息，連夜微信詢問銀行個(gè)貸經(jīng)理，當(dāng)前是否有資格辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)方表示，“目前無法回答，我們銀行還沒出政策呢。”

但對(duì)于2021年成為“站崗者”的劉穎（化名）來說，興奮程度并不如前幾位買房者，“這是件好事，但估計(jì)比較難申請(qǐng)，協(xié)商也會(huì)很麻煩，而且肯定是要排隊(duì)的。”

劉穎告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，自己是LPR+20BP，廣州2021年首套房最低利率應(yīng)該就是LPR，“申請(qǐng)的話，可能最多低20BP，估計(jì)能降10BP就不錯(cuò)了。”

不過，也有買房者研究完政策后，感覺自己沒有“撿到便宜”。“當(dāng)時(shí)我是LPR+35BP，也是當(dāng)年北京執(zhí)行的首套房的最低利率，現(xiàn)在執(zhí)行的是LPR+55BP。”

不論如何，近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

事實(shí)上，對(duì)于存量房貸利率調(diào)整，近期國內(nèi)多家銀行早有預(yù)熱。

8月28日，招商銀行召開上半年業(yè)績會(huì)，該行行長助理彭家文表示，央行對(duì)于存量房貸利率調(diào)整從鼓勵(lì)和支持變?yōu)榱酥笇?dǎo)，所以存量房貸利率下調(diào)是大概率事件，招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但因?yàn)橛休^多因素需要兼顧，所以尚未確定最終方案。

8月31日，郵儲(chǔ)銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟也回應(yīng)稱，重定價(jià)對(duì)包括該行在內(nèi)的整個(gè)銀行業(yè)個(gè)人住房貸款會(huì)有一定影響，但利率下調(diào)之后，對(duì)提前還款會(huì)有一定抵補(bǔ)作用，同時(shí)對(duì)提振市場(chǎng)信心也有一定作用。

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均在8月31日晚公告稱，正在積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。

有效緩解提前還貸問題

若存量房貸利率調(diào)整在9月25日起全面落實(shí)，會(huì)給銀行帶來什么影響？

8月31日晚間，開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，存量房貸利率下降會(huì)使得銀行利息收入減少，進(jìn)而對(duì)銀行凈息差和盈利能力形成負(fù)面影響，但預(yù)計(jì)對(duì)銀行盈利能力的影響有限。

“在當(dāng)下銀行‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒’的背景下，按揭貸款仍是競(jìng)爭(zhēng)高地，適當(dāng)降低利率以留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)總比客戶流失要好”，劉呈祥向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，“對(duì)于銀行來說，協(xié)調(diào)好存量和增量房貸利率之間的利差，可有效緩解居民按揭提前還貸問題。”

劉呈祥同時(shí)指出，大多數(shù)城市的個(gè)人住房貸款利率都緊貼當(dāng)?shù)卣呃氏孪薨l(fā)放，按揭貸款利率下調(diào)空間其實(shí)十分有限。

“比如北京市，按揭貸款利率緊貼政策利率下限運(yùn)行，利率下降空間小。”劉呈祥舉例稱。

“因此，本次調(diào)整對(duì)該類城市按揭貸款占比高的銀行，負(fù)面影響或有限；可能對(duì)按揭貸款占比高的銀行，如國有大行和股份行影響較大。”劉呈祥說。

根據(jù)惠譽(yù)評(píng)級(jí)8月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率，中國銀行業(yè)的凈利潤或?qū)⑾陆怠；葑u(yù)分析稱，假設(shè)10%、30%或50%的存量房貸利率下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，銀行業(yè)的凈息差將分別收窄1、3、5個(gè)基點(diǎn)，凈利潤分別下降1%、3%和5%。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年，商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個(gè)百分點(diǎn)；平均資本利潤率為9.67%，較上季末下降0.66個(gè)百分點(diǎn)；平均資產(chǎn)利潤率為0.75%，較上季末下降0.06個(gè)百分點(diǎn)。