“認房不用認貸”政策措施，將被推動落地。這也意味著，在一些熱點城市執(zhí)行多年的“認房又認貸”政策，即將迎來松動。

8月25日，據(jù)新華社消息，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

“將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，此項政策，能更好滿足剛性和改善性住房需求。

“若地方加快‘認房不認貸’執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市‘金九銀十’行情可期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴《中國新聞周刊》。

在一些熱點城市執(zhí)行多年的“認房又認貸”政策，即將迎來松動。圖/中國新聞圖片網(wǎng)

對“賣一買一”人群影響較大

《通知》提到，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，即“認房不用認貸”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，觀察地方上出臺的樓市優(yōu)化政策比較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但是市場方面依然很期待高層有更為統(tǒng)一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調(diào)，對于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策的出臺具有很好的指導(dǎo)價值。

2023年以來，三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，但據(jù)中指研究院統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都等十余個重點一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”。

“認房又認貸”是指，除了名下有房再買房算第二套之外，如果名下曾有房貸，無論是否結(jié)清，再貸款買房都會被認定為第二套，首付比例、房貸利率都會調(diào)高不少，對外地有過貸款記錄本地?zé)o房和“賣一買一”人群影響較大。

“‘認房又認貸’誤傷了很多剛需與改善性住房需求，使不少無房戶執(zhí)行二套房房貸政策，提高了貸款門檻和房貸利率，不利于購房需求實現(xiàn)。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴《中國新聞周刊》

據(jù)易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

“若一線城市積極調(diào)整認房又認貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負效應(yīng)。”嚴躍進說。

“認房又認貸”是上一個房地產(chǎn)政策調(diào)整周期的產(chǎn)物。

2010年5月26日，為落實《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，住建部聯(lián)合人民銀行、原銀監(jiān)會出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，對“借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的”，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。

“認房又認貸”開始作為樓市限制性措施，被許多城市采納，但政策松緊存在差異。北京首次出現(xiàn)“認房又認貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海兩地對二套房界定標準最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。

在此前兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期中，“認房又認貸”就像個閥門，極大影響熱門城市樓市活躍度。當房地產(chǎn)面臨過熱情形時，出來降溫，市場低迷則退出舞臺。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟“認房又認貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、57%及49%。

從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認”之后，二手住宅成交均價都經(jīng)歷了約1年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。

一線城市會跟進嗎？

這一輪調(diào)整的信號，從7月下旬開始密集釋放。

7月24日，中共中央政治局會議提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

幾天后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會，提出進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

隨后，鄭州率先跟進，明確落實“認房不認貸”，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。此前，鄭州執(zhí)行的是“認貸不認房”的政策，即有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

受新政影響，鄭州房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)短期上漲行情。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第32周（7.31-8.6）鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32%，33、34周再漲1.02%和3.41%。

“認房不認貸”能提振樓市活躍度。但《通知》只是將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非作為強制性措施。

“各地因城施策制定相應(yīng)政策，給各地政府一定的自主權(quán)。有利于有的放矢，做好各城市房地產(chǎn)調(diào)控。”趙秀池說。

嚴躍進認為，因為各地情況不一樣，如果全國都統(tǒng)一執(zhí)行“認房不認貸”，可能會出現(xiàn)在一些重點城市集中跨城買房的情況，導(dǎo)致部分樓市過于火熱，存在風(fēng)險隱患，不利于“房住不炒”總基調(diào)。所以強調(diào)“因城施策”，各地靈活使用。

至于一線城市是否會跟進？趙秀池認為，各城市情況不一樣，二三線城市“認房不認貸”會很快落地，一線城市出臺政策會比較謹慎，可能根據(jù)不同情況給予不同的房貸政策，但一線城市應(yīng)該跟進。

陳文靜表示，“認房不認貸”納入政策工具箱，為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間。對于一線城市而言，同樣存在政策預(yù)期，由于一線城市房屋總價高，且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執(zhí)行，預(yù)計將對市場產(chǎn)生較為明顯的帶動。

“市場有壓力，政策肯定會以寬松為主，進一步減輕購房者負擔(dān)。一線城市現(xiàn)在也有這種呼聲，所以跟進‘認房不認貸’是很有可能的。”嚴躍進說。

另據(jù)財政部網(wǎng)站25日消息，財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。其中提出，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

嚴躍進表示，多部門聯(lián)合推出新政策，表現(xiàn)出住房、金融、財稅等部門積極發(fā)力的導(dǎo)向，體現(xiàn)宏觀政策的針對性、組合性和協(xié)同性，有助于進一步促進購房政策的效力釋放。

作者：哈力克