剛過去的一年，是中國房地產市場有史以來政策最頻繁出臺的一年，一些施行十余年的政策也先后取消。政府對房地產市場的積極扶持，有目共睹。

歲末年初，住建部在部署2024年房地產相關工作時又明確指出，2024年重點做好兩件事：穩定房地產市場，構建房地產新發展模式。在此定調下，有人看到機遇，有人看到挑戰。

究竟2024年的房地產市場會怎樣？一線城市北上廣深會否迎來更深度的政策松綁？二、三線城市會否還有未曾啟用的激活樓市的大招？剛需和改善買家，又當何時出手置業？房地產市場會企穩復蘇嗎？

為此，南都·灣財社記者采訪十名房地產界的資深人士，請他們對2024年的房地產市場做出分析和預判，供市民參考。

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58安居客研究院院長張波：

北上廣深2024年市場會重啟

“不在‘小陽春’，就在9、10月”

2023年，大部分城市的限制性政策都已解除。目前除了部分一、二線城市外，樓市的限購、限貸等政策都已實質性松綁，預計2024年不再會有大力度政策出臺。各地政策開始轉向鼓勵和拉動市場，例如買房的補貼、團購打折、稅收優惠等等，政策出臺的頻率較高，但政策的力度會小于2023年。最值得期待的是，一線城市的限購放松，預計將呈現邊際放松的態勢，對于需求拉動將起到較為明顯作用。

以目前來看，2024年小陽春很難在全國層面出現，或許將在部分城市，或者部分區域有所體現，小陽春主要表現在成交量和看房熱度的提升，但房價層面預計很難出現普漲。同時，可能也不會迎來“高含金量”金九銀十，本輪市場恢復的周期預計會偏長，2024年總體還是個周期切換的調整年。

預計2024年總體成交量仍將保持下滑態勢，城市之間的分化會呈加大格局，部分中小城市成交量價仍將呈現探底態勢。和2023年最大不同在于，2024年二手房成交占比或會明顯提升。賣家基本已經接受現實轉為買家市場，置換型的賣家愿意“割肉”的現象會增多，而投資類的賣家可能更多會選擇持有觀望。

在北上廣深，2024年市場會重啟，“不在‘小陽春’，就在9、10月”，由于政策工具箱中的限購放松等有力政策還未悉數出臺，市場的潛在拉動力依然存在。在新一線城市，2024年還是以分化為主，杭州、成都、西安、合肥、長沙等熱點城市市場恢復的節奏預計將緊跟一線，部分城市甚至會領先于一線城市。大部分二、三線城市，2024年市場恢復的節奏會依然偏慢，房價緩慢下行，成交量保持低位的狀況，至少在上半年不太會發生改變。

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同策研究院研究總監宋紅衛：

下半年將會進入階段性修復階段

從樓市趨勢及前導性指標來看，2024年我國樓市仍表現下行壓力，樓市下行受到三個方面的影響：

第一、供應收縮，近兩年房企拿地量逐年收縮，新開工也在大幅下降，大部分民營房企都在保交樓，都在償還歷史債務，有效的新增供應量在下降；第二、行業風險還未完全出清，大部分爆雷房企還沒有走出債務泥潭，債務解決方案仍然在漫長的協調推動進程中，盡管政策端不斷釋放暖風，但是真正有效落地偏弱，化債進程還有很長的路要走，第三、居民購房信心不足，既有來自對于房價下跌的擔憂，也有來自收入不穩定預期的恐慌。受三重因素的影響，預計趨勢表現為前低后穩，下半年進入階段性修復，預計商品住宅真實需求量在8億平方米左右（扣除掉工抵房）。

市場預期出現實質性逆轉的關鍵點有三個衡量標準：第一、成交量止跌回升，進而帶動樓市價格的穩定；第二、爆雷房企化債方案得到實際性推進，不要再次出現“爆雷潮”；第三、購買力逐漸進場，尤其是改善型需求觀望情緒大大降低。預計2024年很難出現趨勢性的逆轉點，但是在2024年下半年將會進入到市場預期的修復階段，預計上面三個衡量指標均會得到邊際改善。

3

易居研究院研究總監嚴躍進：

房地產市場回升向好，基礎還需要鞏固

當前房地產市場回升向好的態勢是明確的，同時基礎還需要鞏固。一是，房地產市場的回升向好，和房地產自身的供求關系、整個經濟形勢等都有關系。從供求關系來看，當前積極做調整，尤其是壓抑的住房消費需求在持續釋放，同時二手房交易上升，也使得新房交易后續面臨一波改善型住房需求。

二是指標方面，我認為總體是“需求方面的指標先行、供給方面的指標跟進”的情況，尤其是2024年新房交易依然會有較好的行情，得益于預期轉好、剛需和改善型住房需求充足等因素。而隨著交易數據的提振，價格方面總體上保持平穩，尤其是一些好房源的價格會穩定，不會下跌了。

三是購房者信心會增加，2023下半年其實信心開始修復，預計到了2024年此類信心會進一步修復。疊加保交樓等利好消息，購房者入市節奏會加快。此外，一些既有的政策效應會陸續釋放，客觀上都對房地產市場發展產生積極的影響，進一步增強政策帶動市場復蘇的動力。

4

中指研究院市場研究總監陳文靜：

房地產供需兩端政策將繼續發力

2023年房地產供需兩端政策不斷優化，核心城市政策效果顯現，但全國房地產市場調整態勢未改，整體仍處于筑底階段。展望2024年，從政策趨勢上看，預計圍繞防風險、促需求、穩投資三大方面，房地產供需兩端政策將繼續發力。

在需求端，未來一線城市有望因區、因需施策適度放開限購，核心二線城市或全面取消限購。在供給端，企業資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善企業融資環境；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險；另外，“三大工程”建設或是2024年政策發力主要方向，相關政策有望加速落地。與此同時，行業新的發展模式也將加快推進構建。

從市場趨勢來看，2024年房地產市場修復節奏仍與購房者置業信心和市場預期的改善程度密切相關，短期市場仍面臨下行壓力，若各項政策更好地協同發力，2024年房地產市場有望逐漸筑底企穩。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，一是需求端，若中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；若樂觀情形下，居民置業意愿有所好轉，疊加城中村改造如期推進，預計全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。

二是供給端，2024年新房銷售恢復緩慢、近兩年土地成交規模大幅縮量、現有庫存量較高等因素或將繼續拖累企業新開工節奏，若中性情形下，預計2024年新開工面積同比降幅在10%左右，新開工規模低于9億平方米。

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廣州市同創卓越房地產

投資顧問有限公司總經理趙卓文：

廣州房地產市場企穩回暖時間

將比深圳更為提前

當前業內悲觀情緒有所抬頭，資本市場更是一邊倒的看空。但在多項因素作用下，2024年房地產市場企穩的時間已經越來越近。

首先，保交樓工作取得進展，出險地房地產開發主體有望恢復正常經營，房地產市場的波動將縮小。其次，穩定房地產市場已經成為有關部門2024年的重點工作，2024年各地穩房地產市場的舉措將進一步升級。此外，按照住建部的部署，2024年將推進住房領域供給側結構性改革，完善“保障+市場”的住房供應體系等，商品房回歸商品屬性，有助于房地產市場企穩。

經歷了2023年年末的“以價換量”，中心城市的房地產市場成交明顯回升。以深圳為例，一直低迷的深圳二手市場，在2023年企穩回升，全年二手住宅過戶同比上漲51%。價格回調后，成交明顯增加，這是一個積極的信號。也意味著房地產市場階段性企穩的時間點已經不遠了。

而廣州房地產市場企穩回暖時間，將比深圳更為提前。第一，“因城施策”“一城一策”下，廣州在過去一年多次創下一線城市房地產市場的“第一”，包括第一個實施“認房不認貸”，第一個放開部分區域的限購等等，特別是2023年9月限購的松動，令第四季度廣州住宅成交量環比大幅增長23%。這個好勢頭將延續到2024年。在2024年，廣州的“因城施策”更值得期待，房票政策更是開了一個好頭。2023年廣州新建住宅成交量達到7.5萬套，已經比2022年多了2000套，市場初步企穩；預計2024年將有望更上一個臺階。

第二，伴隨著高質量發展理念的深入，廣州住宅建設的品質和檔次在提升。2023年廣州總價超千萬的住宅成交量接近5000套，創歷史新高。近兩年廣州供應的居住用地，大多為市區優質用地。2024年，廣州高品質物業的供應將增加，一手住宅平均成交價格有望穩中有升。這一切都將有助于市場信心的恢復。

第三，2024年廣州房地產市場將進一步分化，有冷有熱。這是產品供應豐富的一年，剛需買家和改善型買家都能找到合適的產品?？傮w來看，購房者對廣州樓市的信心正在提升，廣州樓市企穩回升的東風已到。

6

美聯物業全國研究中心總監何倩茹：

深圳市場有復蘇跡象，樓市已筑底

回顧2023年，深圳樓市筑底、成交量回升的態勢在二季度已經顯示出來。要知道深圳重磅的樓市政策其實都在三季度后期及四季度才出臺，因此前三個季度，二手房的成交量靠的是市場自身的調整而換來的，而每個月均超過2000套的備案量，明顯高于2022年，這就是市場復蘇、筑底的表現。

再者，2023年人才房認購量應該超過1.2萬套，如果將這1.2萬個客戶加到商品住宅市場上，整體的交易量則變得更為可觀，這些都是深圳樓市購買力的印證。

由此可見，疫情結束后經濟暫時的不景氣，只是讓很多的深圳市民放緩了買房的步伐，但并未真正打消他們的購房念頭。因此進入2024年之后，我相信一方面隨著經濟的穩步發展，市民的財富會重新積聚，買房會再次提上日程；另一方面，為了促進房地產市場的良性循環，政府仍然會給予樓市松綁的政策，刺激市民入市。

而對于想要購房的市民朋友，我還是那句老話：只要負擔得起，任何時候都是購房的好時間，因為任何人都不能完完全全掌握未來。根據美聯物業深圳的研究數據顯示，2023年底，深圳二手住宅家庭負擔比已經下降到47.6%，市民的購房壓力大大減輕。尤其在2024年，深圳樓價已經調整了3年的情況下，深圳的房價已經回落到近幾年的低位水平，再加上國家、地方政府給予的優惠政策，正是上車的好時機。

最后，仍然提醒一句，未來并非所有房屋都能顯著升值，因此在購房時需多關注房屋的區位及品質，良好的區域發展規劃、完善的商業生活配套、優良的建筑品質，這些都會讓日后的居住生活更加舒適，而且在換房時也能賣出一個好價錢。

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合富輝煌廣州公司市場首師分析師馮佩云：

2024年廣州商品住宅市場有望筑底回升

2024年廣州商品住宅市場有望筑底回升。政策層面，針對供給端的企業“輸血”，預計2024年將有實際性的推進，有助加速房企債務風險出清，穩定市場。

針對需求端，政府可能會通過一些措施，增加以及釋放購房需求。例如：通過城中村改造立法，加快推進舊村改造；局部試行“房票”安置，引導需求以實現去庫存；實施“差別化入戶市外遷入管理辦法”，通過入戶，引進人才，增加需求；全域放開限購，進一步釋放需求。

聚焦廣州市場，預計2024年全市商品住宅新增供應總量大約在7萬套左右，低于近六年平均水平。但由于庫存處于較高水平，因此預計2024年廣州商品住宅總體供應仍充裕，同時區域表現分化。需求端在經濟活力回升，加上房企債務出清令樓價逐步企穩，帶動市場信心逐步修復，從而推動購房需求入市，預計2024年廣州商品住宅市場有望筑底回升。

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國家高端智庫研究員宋?。?/p>

深圳樓市低潮徘徊3年

周期筑底跡象正在逐步顯現

回顧2023年，深圳樓市供需雙方都存在嚴重的承壓。多數開發商仍然在艱難地降債減負，大量樓盤銷售不暢，市場冷清；由于房價下跌，導致多數有房一族資產規?？s水，少數甚至縮水一半左右，更有一小部分人承受不住還貸的壓力，導致斷供和法拍。供需兩端的這種低潮情況目前仍然存在。

但是，政策面已經積極介入。前不久，深圳推出二套房首付大幅下調和豪宅稅標準取消的利好政策，加上國家層面多次推出的一系列扶持政策，使得深圳樓市盤面上出現上面所說的適度回溫的格局。

基礎觀察結論是，2023年深圳樓市政策效應初顯，樓市波動筑底，成交有所上升，指標靠攏常態，市場探尋信心，分化現象持續，深圳樓市在艱難且堅韌前行。

而進入2024年，深圳樓市的一個最突出現象就是大分化，其格局有多種表現，包括核心與非核心片區，科技重心區與非科技重心區，城建重點區與非城建重點區，地鐵密集區與無地鐵或地鐵弱區，西部組團區與東部組團區，高端服務業強區與高端服務業弱區等。大分化的存在，使得不同樓盤表現將十分不同，有些可能將適度重回上升通道，大量樓盤將保持量價的穩定，而有些則仍然在下降的通道里。

綜上對2024年深圳樓市推進概率作出如下研判：低潮徘徊3年，周期筑底跡象正在逐步顯現；全市樓市大分化格局持續深化，甚至會有更多表現形態；鋒線剛需實際入市意愿趨升；實質性重大松綁扶持政策再投放概率較大；繼二手成交量上升后，新房今年也有望回升；賣方話語權微升，買方市場剛性格局有所回調；市場趨穩，心態趨松，交易趨活，成交趨升。

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廣東省城規院住房政策研究中心

首席研究員李宇嘉：

內需動力的增長是樓市可持續發展的機會

2023年深圳樓市的增幅是在歷史最低位上的一個略微的反彈，但這種需求的復蘇是“以價換量”的結果。我預測2024年深圳樓市依舊在底部徘徊，但不會再像過去兩年，特別是2021年和2022年那種跌幅，而是逐步穩定下來。產生這樣判斷的原因之一，是目前深圳供應量相對于需求量來講，仍是明顯增長的，無論是新房、二手房還是人才住房的供應量都非常大，但反觀短期內購房需求不會爆棚的增長。

因此深圳還是要“休養生息、放水養魚”，讓市場在低位穩住，緩慢修復購買力。原因有二，一方面，目前深圳的剛需住房自有率是全國最低的，不到30%，但深圳年輕人的占比是最大的，換房需求潛力比較足，過去由于高房價的原因購買力并不強，所以深圳需要大規模的增加租賃型住房，配置保障型住房，讓市民在“有所住”的基礎上慢慢地向商品房去過渡；另一方面，深圳產業結構支撐著深圳的購買力，培養內需的動力才能讓購買力彌補上來，如果科技創新等產業領域能夠循序漸進的推進，并且產業鏈進一步完善的話，上下游得到健康的發展，那么購買力和就業環境預期穩定以后，樓市就有可持續發展的機會。

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第一太平戴維斯

華南區市場研究部負責人謝靖宇：

房地產復蘇的積極面將延續并擴張

步入2024年，“重塑信心，穩中求進”當是房地產市場發展的重要議題。過去的一年，國民經濟活動在復蘇進程中遇到了諸多挑戰，房地產市場也遇到了前所未有的困難。市場整體需求有所放緩，這對市場參與者的信心產生了一定沖擊。盡管如此，隨著各項穩增長政策的推進落實，以及下半年以來，住宅市場接連迎來的政策重大利好調整，市場不斷釋出積極信號。

去年四季度以來，廣深兩城市寫字樓需求有所回溫，金融、零售與貿易、專業服務繼續成需求增長的重要支撐；零售商擴張情緒持續恢復，優質項目的運營狀況穩中有升，持續進行的升級調改將繼續賦能首店經濟的高質量發展；隨著國內居民網絡消費的持續增長及我國電商企業海外業務的迅猛擴張，廣州電商、第三方物流等行業的倉儲需求保持穩健增長。

我們預計，未來在國內經濟高質量發展的推動下，加之更多利好政策的支持，預計需求企穩回升，參與者信心亦將筑底恢復。2024年，相信房地產復蘇的積極面將延續并擴張，市場迎更多發展新機遇。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬 王艷玲 孫陽 陳鏡安